Выгодно ли погашать ипотеку досрочно?

Марина Васильева
Кредитный аналитик по оценке рисков

Считается, что чем раньше удастся выплатить кредит, тем меньше будет переплата. Но это правило работает не всегда. Например, оформили ипотеку на льготных условиях под 7% и уже выплачиваете больше половины срока. При таком раскладе никакой выгоды от досрочного погашения не будет. Это связано с тем, что первые месяцы заемщик выплачивает по аннуитетному платежу в основном проценты, а основное тело кредита только под конец срока кредитования.

Узнайте, когда досрочное погашение ипотеки нецелесообразно.

При каких обстоятельствах нет выгоды от досрочного погашения?

Ипотека — вид кредита, который отличается длительным сроком кредитования. Банки дают деньги на покупку недвижимости с первоначальным взносом. Размер переплаты по ипотеке будет большой из-за длительности кредита. При аннуитетном способе оплаты около 80% оплаты первые месяцы уходят на погашение процентов. Это значит, что если оформили ипотеку на 10 лет, платите уже 9 лет и остался всего год, никакой выгоды от досрочного погашения не будет. Вы уже выплатили проценты в банк, поэтому осталось только погасить тело кредита.

Вот еще случаи, когда лучше отложить досрочное погашение ипотеки.

• Оформили кредит под минимальный процент.

• Сдаете ипотечную недвижимость в аренду.

• У вас нет финансовой подушки безопасности.

Рассмотрим более подробно каждый из этих случаев.

Ипотека под низкий процент

В начале 2019 года ипотеку в РФ можно было оформить на льготных условиях под 5%. В 2022 году такую ипотеку выдают уже под 7-8%. Средняя ставка по ипотеке составляет 12%, поэтому если вам повезло, платите за недвижимость под 5%, лучше всего вложить свободные деньги на депозит. Например, у вас есть 1 млн руб., который можно положить в банк под 10% годовых. Если сразу внесете эти деньги для досрочного погашения ипотеки, никакой выгоды не будет. За счет депозита еще и заработаете.

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Если сдаете квартиру в аренду, которая находится в ипотеке, сумма ежемесячного платежа от квартирантов должна быть примерно такой же, как вы платите кредитору. Когда еще остаются свободные деньги, их также можно будет отправить на депозит с целью получения дополнительной прибыли. В итоге с вашей стороны не будет никаких затрат на ипотеку.

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» в соответствии со ст.40. п.1, залогодатель имеет полное право сдавать жилье в аренду и не получать согласие залогодержателя, если такого пункта нет в кредитном договоре. Это значит, что если в ипотечном договоре с банком отсутствует пункт о запрете аренды, смело сдавайте жилье.

Нет финансовой подушки безопасности

Если платите ипотеку, подумайте над тем, чтобы сформировать финансовую подушку безопасности. У вас на счете или дома должно быть минимум три, а лучше 6 или 12 зарплат. Ипотека — длительная кредитная дистанция, а на работе вас могут сократить, уволить. Никто не застрахован от непредвиденных обстоятельств. Например, окажетесь на больничном и будете получать в два раза меньше. В итоге не останется денег для выполнения финансовых обязательств перед банком.

Когда есть финансовая подушка безопасности, свободные деньги сможет направить на обслуживание ипотечного кредита. И не всегда нужно держать деньги дома, так как лучше открыть депозит и вложить средства туда.

Что лучше: крупная покупка или досрочная оплата долга по ипотеке?

Здесь каждый решает для себя сам, что лучше. Многое будет зависеть от процентной ставки. Например, вы собрали деньги для досрочного погашения ипотеки, но сразу после закрытия кредита оформите автокредит, так как нужна машина. При таком раскладе лучше оценить процентную ставку по ипотеке и автокредиту. Если ставка по ипотеке низкая, лучше купить машину без кредита за свободные деньги.

Например, вы собираетесь приобрести транспортное средство за 1,2 млн руб. Но этих денег вам хватит для досрочного погашения ипотеки, которую когда-то оформляли под 8%. Автокредит в банке вам оценивают в 15%, а еще нужно будет оформить страховку КАСКО, жизни и здоровья, что повысит размер переплаты. В этом случае лучше купить автомобиль за свои деньги и продолжать выплачивать ипотеку под низкий процент.

Бесплатная финансовая консультация

наши специалисты ответят на все финансовые вопросы

Получить консультацию