Можно ли продавать заложенный дом

Марина Васильева
Кредитный аналитик по оценке рисков

Дом человека – его крепость, его тихая гавань и его надежный тыл. Но бывает так, что недвижимость приходится заложить, например, в случае возникновения необходимости в получении крупной суммы на бизнес, ремонт, лечение, обучение или другие цели. С этого момента значимые манипуляции с жильем владелец должен согласовывать с банком. Самой серьезной операцией с залоговым жильем является, конечно, его продажа. Любой заемщик, который заложил свое жилье в банк, задает себе вопрос: можно ли продавать заложенный дом?

Причины продажи жилья в залоге

Если речь идет об ипотечном кредитовании, что также является формой залога недвижимости, то ясно одно: продавать такое жилье в Москве и области стоит лишь в крайнем случае, когда все способы погасить кредит испробованы и оказались провальными.

Но, кроме глубокого финансового кризиса, не позволяющего соблюдать график погашения кредита, могут быть и другие причины продажи заложенного дома:

• переезд в другой город, другой регион и даже другую страну, когда жилье становится якорем и его необходимо продать;
• жилье, купленное несколько лет назад, перестало подходить по размерам или другим параметрам: возможно, у заемщика сильно увеличилась семья или нужна квартира не в области, а в центре города;
• жилье стало не по карману, и человек хочет погасить долг и купить вариант поскромнее.

Все эти причины, включая и самую важную – невозможность ежемесячно гасить взятый в банке кредит и желание не наращивать просрочку – вполне убедительны. И, конечно, заложить дом, а потом продать его – в определенных случаях можно. На определенных условиях и с определенными дисконтами и оговорками. Существует несколько схем продажи залоговой недвижимости.

Можно ли продавать заложенный дом – спросите у банка

Если дом в столице или области пришлось заложить, но его нужно продать, самое важное отличие от стандартных сделок купли-продажи – участие и даже доминирующая роль третьего лица, в данном случае, кредитора.

Любой способ продать залоговое жилье, будь то дом, таунхаус, квартира или доля в ней по умолчанию будет непростым, потому что без согласия банка это невозможно и незаконно. Если провести сделку, не уведомив банк и без его согласия, продажа будет признана незаконной по суду, и нарушителя будут ждать два неприятных варианта развития событий: либо принудительное досрочное погашение всей суммы кредита, либо покупатель вернет дом продавецу – полученные средства, и все вернется на круги своя.

Поэтому, при всех прочих жизненных проблемах, решать вопрос отчуждения дома в залоге с кредитором придется непременно. Без согласия финансовой организации, в которой заложено жилье, ни одна схема продажи не сработает.

Способы продажи дома с обременением по ипотеке в 2025 году

В декабре 2025 года продажа дома, находящегося в ипотеке, остается возможной благодаря отработанным схемам банков и изменениям в законодательстве. С 11 сентября 2024 года действует закон, который упрощает самостоятельную реализацию заложенного жилья для погашения кредита. Основные варианты включают досрочное погашение, участие покупателя в закрытии долга, помощь банка или перевод обязательства на нового владельца. Каждый способ имеет свои особенности, но все требуют согласования с банком-залогодержателем. Ниже разберем каждый вариант простым языком.

Досрочное полное погашение ипотеки перед продажей

Этот способ подходит, когда есть средства на закрытие кредита заранее. Сначала подают заявление в банк на досрочное погашение и вносят остаток долга плюс начисленные проценты. Банк запускает процедуру снятия обременения, и запись в ЕГРН об ипотеке удаляется в течение нескольких дней. После этого дом продается как обычная недвижимость без залога. Такой вариант самый простой для покупателя, так как нет рисков с обременением.

Погашение ипотеки средствами покупателя в рамках сделки

Здесь покупатель помогает закрыть долг в процессе купли-продажи. В договоре указывают, что дом на момент подписания находится под обременением. Покупатель переводит часть денег на погашение ипотеки продавца. После закрытия кредита банк снимает залог и регистрирует переход права собственности. Затем покупатель доплачивает остаток суммы продавцу.

Продажа с помощью банка

Этот вариант удобен, если нет возможности досрочно погасить кредит самостоятельно, особенно при просрочках. Банк полностью ведет сделку, открывает аккредитив или безопасный счет для денег покупателя. После регистрации права собственности на нового владельца в Росреестре аккредитив раскрывается. Часть средств идет на погашение ипотеки, а остаток получает продавец. Банк минимизирует риски для всех сторон.

Перевод остатка долга по ипотеке на покупателя

Покупатель берет на себя оставшийся кредит, если проходит проверку банка. Переоформление происходит на условиях стандартных программ, таких как ипотека на готовое жилье или загородную недвижимость. Покупатель вносит свои средства на разницу между ценой дома и остатком долга. После регистрации собственности и нового обременения в пользу банка проводят расчеты. Этот способ редкий, так как требует одобрения банка и подходящего покупателя.

Самостоятельная продажа для погашения кредита

С сентября 2024 года закон позволяет продавать заложенный дом самостоятельно без торгов. Подают заявление в банк, который дает согласие на 4 месяца и рассчитывает минимальную цену продажи. Цена не может быть ниже суммы долга, процентов и возможных штрафов на конец срока. Деньги зачисляют на счет для погашения ипотеки, после чего оформляют полное закрытие кредита. Этот вариант подходит, если нужно продать дороже, чем на аукционе банка.

Бесплатная финансовая консультация

наши специалисты ответят на все финансовые вопросы

Получить консультацию