Могут ли выселить из жилья, когда есть просрочка по ипотеке?

Ольга Мельникова
Эксперт по потребительскому кредитованию

Ипотека представляет собой сложный финансовый инструмент, который позволяет многим людям приобрести жилье, но накладывает на заемщика определенные обязательства и риски. В этой статье мы рассмотрим, могут ли заемщика выселить за задолженность по ипотеке, а также какие юридические нормы регулируют этот вопрос.

Ипотека и права собственности

При оформлении ипотеки заемщик становится собственником недвижимости, но на эту собственность накладываются залоговые обременения. Это означает, что недвижимость остается в залоге у банка до полного погашения займа. Кредитор использует залог как дополнительную гарантию возврата своих средств в случае, если заемщик окажется неспособен выполнять свои обязательства по кредиту.

Нарушение условий договора

Когда клиент перестает вносить ежемесячные платежи, банк вправе обратиться в суд для реализации залогового имущества. На полученные от продажи средства погашается задолженность, а разница возвращается клиенту. Некоторые считают, что бояться нечего, ссылаясь на пункт 3 статьи 446 ГК РФ, который гласит, что кредиторам запрещено изымать единственное жилье в счет долгов.

Но эта норма не применяется к ипотечным кредитам. Согласно статье 446 ГПК РФ, единственное жилье не может быть взыскано за долги по займам, если оно не находится в залоге. Ипотечное жилье в залоге, с обременениями, поэтому кредиторы вправе на него претендовать.

Особые случаи и послабления

Некоторые клиенты ошибочно полагают, что использование маткапитал для погашения части ипотечного кредита, наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей или статус инвалида могут защитить их от выселения. На практике такие обстоятельства не дают абсолютной защиты от взыскания имущества. Законодательство предусматривает возможность выселения жильцов даже в этих ситуациях.

Но есть определенные послабления, если у заемщика имеются уважительные причины для неуплаты кредита. Например, потеря дохода или ухудшение здоровья могут стать основанием для отсрочки выселения. В таких случаях суд может предоставить заемщику до года на исправление ситуации и возобновление выполнения своих обязательств по ипотеке.

В каких ситуациях нельзя выселять из ипотечного жилья?

При оформлении ипотеки заемщик берет на себя обязательства по регулярному погашению долга перед банком. Но жизненные обстоятельства могут привести к финансовым затруднениям, и тогда возникает вопрос: когда банк не имеет права выселить заемщика за долги по ипотеке? Ответ на этот вопрос содержится в статье 54.1 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Условия, при которых банк не может взыскать недвижимость.

• Долг менее 5% от стоимости жилья.

• Просрочка до 3-х месяцев.

Оба этих условия должны быть выполнены одновременно, чтобы защитить заемщика от выселения.

Рассмотрим конкретный пример для лучшего понимания этих условий.

Предположим, стоимость квартиры составляет 7 млн руб. Заемщик не платил ипотеку на протяжении пяти месяцев, и его долг составил 270 тысяч рублей. Процент задолженности: 300 тысяч рублей составляют менее 5% от стоимости квартиры.

Хотя срок просрочки превышает допустимые три месяца, текущая задолженность составляет менее 5% от стоимости залога. В итоге, чтобы банк мог забрать квартиру в счет долга, должны быть выполнены оба условия. В конкретном примере одно из условий не выполнено, и банк не имеет права выселить заемщика.

Законодательство требует выполнения обоих условий одновременно для защиты прав заемщика. Это позволяет избежать ситуаций, когда незначительная задолженность и краткосрочные финансовые трудности приводят к потере жилья.

Как избежать негативного сценария?

Ключевое правило — не игнорировать банк и не скрываться от него. Важно быть на связи и активно искать пути решения проблемы. Первым делом, если вы понимаете, что не сможете внести следующий платеж, сразу свяжитесь с банком. Объясните свою ситуацию менеджеру.

Реструктуризация долга

Услуга предполагает изменение условий соглашения с целью уменьшения финансовой нагрузки на заемщика. Этот вариант подходит для тех, кто ранее добросовестно выполняли свои обязательства, но временно столкнулись с финансовыми трудностями, такими как ухудшение здоровья или потеря части средств.

Варианты реструктуризации следующие.

• Увеличение срока кредита для уменьшения ежемесячного платежа.

• Изменение графика оплаты.

• Предоставление отсрочки по телу займа, когда платятся только проценты.

Важно учитывать, что реструктуризация может негативно повлиять на вашу кредитную историю.

Ипотечные каникулы

Предоставляют возможность временного освобождения от выплат на срок до 6-ти месяцев. В этот период платежи и проценты переносятся на конец срока ипотеки. На кредитный рейтинг это никак не влияет. Выдаются при соблюдении определенных условий.

• Сумма не более 15 млн рублей.

• Залоговое жилье является единственным.

Уважительная причина, например, снижение доходов, больничный лист, новые иждивенцы в семье.

Рефинансирование

Предполагает оформление нового кредита, чтобы оплатить старый, но с более выгодными условиями. Эта услуга не ухудшает кредитную историю. В итоге станет отличным способом сократить затраты и сэкономить, продолжая выполнять обязательства на новых условиях.

В каком случае придется продать жилье?

Если понимаете, что не сможете справиться с ситуацией, рассмотрите продажу квартиры. Это последняя мера, которая позволяет избежать выселения. Договоритесь с кредитором о продаже, чтобы закрыть долг и, возможно, приобрести более дешевое жилье. При необходимости, не исключайте возможность продажи квартиры. Активный поиск решений поможет избежать выселения и сохранить ваше жилье.

Бесплатная финансовая консультация

наши специалисты ответят на все финансовые вопросы

Получить консультацию