Чем отличается траншевая ипотека от околонулевой?

Сергей Зайцев
Кредитный инспектор для корпоративных клиентов

В 2022 и начале 2023 года рынок недвижимости в России сильно лихорадило. Объявления о начале СВО в феврале и частичной мобилизации в сентябре сильно ударило по спросу на квартиры - люди стали больше экономить, а обеспеченные граждане обратили внимание на зарубежные рынки, скупая недвижимость в Турции и Грузии. В таких условиях застройщики, стремясь сохранить высокую цену и привлечь клиентов начали активно продвигать так называемые “ипотеки от застройщика”, самыми популярными из которых стали траншевая и околонулевая.

Узнайте из статьи о плюсах и минусах траншевой и околонулевой ипотеки, в чем разница между ними.

Ипотека траншами

В этом случае платеж по ипотеке разделен на две части. Первый транш может быть всего 100 руб., как часто практикуют некоторые застройщики и банки. Второй транш оформляется после ввода жилья в эксплуатацию. Но выгоднее оформлять ипотеку, когда первый транш составляет 30%, а второй — 70%. В этом случае проценты сначала начисляются на первую часть, а уже через 1-2 года на оставшуюся. За счет этого удается значительно сократить переплату по ипотеке.

Например, купили квартиру в Москве за 9 млн руб. с первоначальным взносом 2 млн. Сумма первого транша составила 2 млн руб. на год. Это значит, что первый год будете платить кредит и проценты на 2 млн руб., а на оставшиеся 5 млн руб. проценты начислят через 12 месяцев. В итоге меньше переплатите банку. 

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Для начала выделим преимущества ипотеки траншами.

• Удается значительно сократить переплату.

• Снижается финансовая нагрузка на заемщика.

• По первому траншу вносите минимальную оплату.

• Застройщики часто дают скидки на квартиры по траншевой ипотеке.

Но у такого способа покупки жилья есть очевидные минусы.

• Процентная ставка чаще всего выше, если сравнивать с обычной ипотекой.

• Ограничено количество предложений.

• Ипотеку одобряют только некоторые банки, которые работают с застройщиком.

Околонулевая ипотека

Строительная и финансовая компании договариваются о совместной программе, где банк дает заемщику ипотеку по ставке 0% или 0,5% на первые полгода или год. Все издержки возмещает застройщик. Но тогда зачем это нужно строительной компании и кто покрывает все расходы?

Дело в том, что строительная компания заранее поднимает цены на квартиры и закладывает свои издержки в стоимость. При таком раскладе все остаются довольны, банк получает клиента, застройщик продает квартиру, а покупатель снижает финансовую нагрузку при выплате на определенный срок.

Но в Центральном банке РФ выступают против такой программы. Как считает председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, околонулевая ипотека привела к чрезмерному росту цен на жилье. И представители регулятора отмечают, что перед одобрением заявки на ипотеку, строительная компания в среднем поднимает цены на 20-25%. Спрос не падает, так как заемщики спешат оформить ипотеку с нулевой процентной ставкой на год или полгода. Но это обманчивая выгода, ведь покупателю приходится переплачивать.

По состоянию на июль 2023 года, благодаря введению макропруденциальных надбавок для кредитов с сверхнизкими ставками и резервов для высокорискованных кредитов, околонулевых программ практически не осталось.

Плюсы и минусы околонулевой ипотеки

Для начала кратко пройдемся по плюсам.

• Приобрести по программе можно почти любую квартиру от застройщика.

• Недвижимость продается в новых домах.

• Первый год не нужно платить проценты.

Среди недостатков программы отметим следующее.

• Значительно возрастает переплата по ипотеке.

• Компания предварительно повышает стоимость жилья перед продажей.

• Нулевой процент действует не более года, а потом возвращается к рыночному показателю.

Что лучше выбрать?

Лучше всего приобретать квартиру по траншевой ипотеке. Но при условии, что первоначальный взнос не менее 20% и первый транш составляет не более 30%. За счет этого заметно удастся сократить переплату.

Околонулевая ипотека даже с нулевым процентом на первый год не оправдывает ожиданий. Все дело в том, что количество предложений по такой ипотеке ограничено, часто предлагают неликвидные квартиры, например, угловые или с неудачной планировкой. Но самый большой недостаток программы в том, что стоимость жилья предварительно повышают. В итоге приходится заметно переплачивать.

Бесплатная финансовая консультация

наши специалисты ответят на все финансовые вопросы

Получить консультацию