Чего ждать заемщикам от льготной ипотеки в 2024 году?

Марина Васильева
Кредитный аналитик по оценке рисков

В конце пришлого года на ипотечном рынке произошли неожиданные изменения, связанные с сотрудничеством банков и девелоперов. Застройщики, не желая субсидировать ставки, отказались от сотрудничества, а банки больше не работают с ними. Сейчас неясно, каковы будут последствия этого события для заемщиков. В этой статье мы рассмотрим известные факты и объясним, к чему нужно готовиться.

Что произошло?

Последний квартал 2023 года породил значительную волну на рынке ипотечного кредитования в России после принятия постановления правительства РФ от 15.12.2023 года № 2166. Это решение вызвало серьезные последствия для банков, застройщиков и потенциальных заемщиков.

Итак, что же случилось? В конце 2023 года для двух крупнейших населенных пунктов страны - Москвы и Санкт-Петербурга, а также их областей, была вдвое снижена максимальная сумма кредита по программам льготной ипотеки - с 12 до 6 миллионов рублей. Покупатели жилья столкнулись с повышением требований к первоначальному взносу - теперь он должен составлять не менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, что на десять процентных пунктов больше предыдущего минимума.

Изменения для банков и застройщиков

Существенные изменения коснулись и порядка субсидирования. Ранее государство брало на себя полное возмещение разницы процентных ставок по льготной ипотеке относительно рыночных. Теперь в ответе лишь за компенсацию в размере ключевой ставки плюс 1,5 процентных пункта. При текущей экономической ситуации это означает, что банки получат возмещение на уровне лишь 9,5%.

Пересмотр условий субсидирования поставил финансовые учреждения в крайне невыгодное положение. В условиях, когда ставки по депозитам превышают отметку в 16%, прежняя схема работы с льготной ипотекой становится убыточной. На фоне уменьшения поддержки со стороны государства банкам приходится искать новые пути минимизации рисков для сохранения своей прибыльности.

Один из таких методов — это требование частичной компенсации от застройщиков. Такой подход предполагает стимулирование девелоперских компаний к участию в программах субсидирования, учитывая их значительную прибыль в предыдущие годы. Инициатива активно внедряется на практике: при оформлении ипотеки клиент обращается в банк, проводится сделка, после которой застройщик доплачивает финучреждению разницу процентов. К лидерам, принявшим такой подход, уже можно отнести Сбербанк, Альфа-Банк и ВТБ.

Тенденции текущего времени ставят ипотечный рынок перед лицом новых вызовов. Многие банки до сих пор не раскрыли свои стратегии в отношении ипотеки на ближайший период. Эксперты заявляют, что не все игроки пойдут по стопам гигантов вроде Сбербанка, что может привести к значительным перестановкам на рынке ипотечного кредитования.

Как эти изменения отразятся на покупателях?

Такой вариант ипотечного кредитования считается одним из наиболее востребованных финансовых инструментов для приобретения жилья. Она позволяет заемщикам получить доступ к ипотечным кредитам по более низким процентным ставкам, что делает покупку жилья более доступной и экономически выгодной.

Но в текущем году покупателям подготовили некоторые сюрпризы.

• Возможно, станет сложнее найти жилье по льготной программе. Если крупные застройщики решат не участвовать в программах субсидирования, то количество доступных проектов значительно уменьшится. Конечно, маловероятно, что это произойдет, так как уже многие застройщики присоединились к льготным программам, и Сбер, занимающий более 60% рынка ипотечного кредитования, уже предлагает доступ к более чем 40 000 квартирам.

• Второй возможный вариант — рост цен. Девелоперы также осознают, что рост цен на жилье может снизить спрос, поэтому могут отказаться от увеличения стоимости. И даже с учетом льготной ипотеки, многим покупателям становится трудно приобрести жилье из-за снижения покупательской способности. В итоге повышение цен на жилье может стать заградительной мерой для застройщиков, особенно в условиях ожидаемого снижения спроса.

• Третий вариант предполагает согласование между банками и застройщиками без каких-либо изменений для потребителей. Возможно, они найдут компромиссное решение, удовлетворяющее все стороны. Это могут быть какие-то области смягчения условий, но в целом льготные программы будут продолжать существовать в 2024 году. Как банки, так и застройщики заинтересованы в сохранении рентабельности и привлечении покупателей.

Сейчас существует опасность возникновения конфликта между застройщиками и банками. Все это может привести к отказу крупных финансовых компаний от участия в льготных программах. Девелоперы уже подали жалобу на кредитные организации в ФАС, а правительство выразило свое беспокойство относительно жестких условий, которые могут быть навязаны банками. Этот вариант считается маловероятным, так как специалисты склонны считать, что стороны придут к компромиссу, и рынок не откажется от новых правил в целом.

Как заемщику оформить ипотеку?

Для заемщиков важно следовать определенному порядку действий.

• Прежде всего, необходимо оценить свою платежеспособность и убедиться, что ежемесячные платежи по ипотеке не превышают 50% дохода.

• Затем следует подать заявку в банк, который после проверки предоставит решение с предварительно одобренными условиями.

• Заемщикам необходимо выбрать квартиру, исходя из суммы одобрения от банка и накоплений, подготовить документы.

• После анализа данных банк примет решение и предложит условия. Если все в полном порядке, подпишите кредитный договор.

Сведения о ЖК можно найти на официальных сайтах компаний, а также на форумах и крупных порталах. Важно тщательно изучить характеристики ЖК, его расположение, развитость инфраструктуры, близость остановок, экологическую обстановку, ознакомиться с презентациями застройщика и посетить офис продаж лично.

Бесплатная финансовая консультация

наши специалисты ответят на все финансовые вопросы

Получить консультацию