Семейная ипотека после 1 февраля 2026: что действительно изменилось и что это означает

Екатерина Смирнова
Специалист по залоговому кредитованию физических лиц

Семейная ипотека с 1 февраля 2026: что реально изменилось и что это значит для вас

Что произошло: факты без домыслов

1 февраля 2026 года вступило в силу Решение Министерства финансов Российской Федерации № 25-67381-01850-Р, которое изменило условия программы семейной ипотеки. Это официальное изменение, а не слухи.

Главное изменение: семья может оформить только одну льготную ипотеку, а не две, как раньше.

Люди это поняли. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, в декабре 2025 года выдали рекордные 104 тысячи семейных ипотек на сумму 808 миллиардов рублей — это на 61% больше, чем в ноябре. Это была волна спешных оформлений, пока было возможно взять две ипотеки.

Теперь это окно закрыто.

Что конкретно изменилось в документах

Изменение 1: "Одна семья — один льготный кредит"

Раньше (до 1 февраля 2026):

• Супруг А мог взять семейную ипотеку на 12 млн рублей под 6%

• Супруг Б мог взять вторую семейную ипотеку на 12 млн рублей под 6%

• Семья получала 24 млн под льготной ставкой

Теперь (с 1 февраля 2026):

• Семья может взять максимум 12 млн под 6% (или 6 млн в других регионах)

• Если объект дороже, остаток берут под рыночную ставку 16–20%

Механизм в документе: Решение Минфина устанавливает, что при заключении ипотечного договора оба супруга становятся созаёмщиками по одному договору. Это означает, что они рассматриваются как одна семейная единица.

Изменение 2: Обязательное участие обоих супругов

Раньше: можно было оформить кредит только на одного супруга, оставляя второго "в резерве" для будущей ипотеки.

Теперь: оба супруга автоматически становятся созаёмщиками. Исключение только для случаев, когда один из супругов — иностранный гражданин, который не может быть созаёмщиком по законодательству РФ.

Источник: РБК Недвижимость и официальные сообщения Минфина.

Изменение 3: Ужесточение требований к третьим лицам

Раньше: можно было привлекать третьих лиц (например, родителя или не связанного человека) в качестве созаёмщика без особых вопросов.

Теперь: по данным РБК и уведомлениям Минфина, третьи лица допускаются только если доход супругов объективно недостаточен для обслуживания кредита.

Важное уточнение: в открытых источниках не подтверждается информация о том, что использование третьего лица автоматически лишает всех участников права на любые льготные программы. Однако банки имеют право отказать в привлечении третьего лица, если доход супругов достаточен.

Кто реально потерял возможность

Категория 1: Семьи, которые планировали две ипотеки

Ситуация: Два супруга в браке, оба хотели улучшить жилищные условия поэтапно. Супруг А оформил первую ипотеку, супруг Б планировал оформить вторую.

Что произошло: После 1 февраля супруг Б больше не может взять вторую льготную ипотеку. Семья исчерпала свою квоту.

Юридическое основание: Решение Минфина РФ № 25-67381-01850-Р о принципе "одна семья — один льготный кредит".

Категория 2: Пары, использовавшие схемы с третьими лицами

Ситуация: Люди без детей нанимали человека с ребёнком ("донора"), оформляли на него ипотеку, жили в квартире сами, потом продавали с прибылью.

Что произошло: С 1 февраля эта схема работает по новым правилам. Минфин требует, чтобы третьи лица привлекались только если есть реальная необходимость (недостаток дохода супругов).

Как это проверяется: Банки проверяют доходы супругов и решают, нужен ли третий участник. Если доход супругов достаточен, банк может отказать в привлечении третьего лица.

Что НЕ подтверждается в официальных источниках: нет открытой информации о том, что банки обязаны проверять семейный статус через реестры ЗАГС, или о том, что выявленная схема автоматически лишает всех участников права на все льготные программы навсегда.

Категория 3: Люди, оформившие ипотеку только на себя

Ситуация: Супруг А оформил ипотеку на себя лично в 2024 году, не указав супруга Б в договоре. Рассчитывал позже оформить вторую ипотеку.

Что произошло: Когда супруг Б подаст заявку на новую ипотеку, банк проверит его семейное положение и откажет, потому что семья уже использовала свою квоту (у супруга А есть кредит).

Юридический статус: Это следует из принципа "одна семья — один кредит", а не из какого-то особого наказания.

Что появилось нового: рефинансирование комбо-ипотеки

Одновременно с ограничениями Минфин ввёл новую возможность, которая может быть полезна.

Как это работает

Если квартира стоит дороже лимита программы, семья берёт кредит из двух частей:

• Часть 1 (льготная): до 12 млн под 6% (в Москве и МО) или до 6 млн в остальных регионах

• Часть 2 (рыночная): остаток под текущую рыночную ставку (сейчас 16–20%)

Раньше (до 1 февраля):

• При рефинансировании такой ипотеки банк переформатировал весь кредит по рыночной ставке

• Семья теряла льготу на всю льготную часть

• Это было невыгодно

Теперь (с 1 февраля):

• При рефинансировании можно трогать только рыночную часть

• Льготная часть остаётся на 6% в старом банке

• Это можно делать неограниченное количество раз (по информации от РБК и ДОМ.РФ)

Пример расчёта

Исходная ситуация:

• Кредит 20 млн: 12 млн под 6% + 8 млн под 18%

• Ежемесячный платёж по рыночной части: ~32,000 рублей

После того как рыночная ставка упала до 13%:

• Рефинансируете только 8 млн с 18% на 13%

• Новый платёж по рыночной части: ~26,000 рублей

• Экономия: примерно 6,000 рублей в месяц

• За оставшиеся 19 лет кредита: примерно 1,368,000 рублей

Льготная часть 12 млн продолжает идти под 6% в старом банке — никаких изменений.

Источник: Решение Минфина РФ № 25-67381-01850-Р и уточнения от РБК Недвижимость.

Какие кредиты подпадают под новые правила, а какие нет

ЭТО НОВЫЕ ПРАВИЛА (с 1 февраля 2026 года):

• ✅ Все новые ипотеки, оформленные после 1 февраля 2026

• ✅ Принцип "одна семья — один кредит"

• ✅ Оба супруга обязательно созаёмщики

• ✅ Ужесточенные требования к третьим лицам (доход супругов должен быть недостаточен)

• ✅ Возможность рефинансировать только рыночную часть комбо-ипотеки

ЭТО НЕ ИЗМЕНИЛОСЬ для старых кредитов (оформленных до 1 февраля):

• ❌ Если вы уже взяли ипотеку (одну или две) до 1 февраля, условия кредита остаются прежними

• ❌ Ставка не изменится

• ❌ Условия договора не пересчитываются (по Федеральному закону "О банках и банковской деятельности")

Практическое замечание: РБК сообщала о редких случаях, когда банки пытались менять условия по старым кредитам в 2024 году, но это являлось нарушением закона.

Главные выводы

Что потеряно (невозможно вернуть):

• ❌ Право на вторую льготную ипотеку для супругов в браке (если у них уже есть первая)

• ❌ Возможность оформить ипотеку только на одного супруга (оба теперь обязательно созаёмщики)

• ❌ Свобода в привлечении третьих лиц без проверки необходимости дохода

Что можно сделать сейчас:

• ✅ Если у вас уже есть комбо-ипотека → рефинансируйте рыночную часть, если ставки упали

• ✅ Если доход недостаточен → привлеките третьего созаёмщика (банк разрешит, если нужно)

• ✅ Если одна ипотека, но нужна вторая → рассмотрите рыночную ипотеку, а не льготную

Даты, которые важны:

Дата Событие Статус

23 декабря 2023 Введен принцип "одна ипотека в одни руки" ✅

27 октября 2025 Минфин утвердил новые правила ✅

31 января 2026 Последний день для оформления второй ипотеки ❌ (прошло)

1 февраля 2026 Новые правила вступили в силу ✅ (действует)

Практический совет

Если вы в процессе оформления ипотеки или планируете её — звоните в 3–4 банка и уточняйте:

1. "Какая текущая ставка по семейной ипотеке?" (ответ: 6%)

2. "Оба супруга обязательно станут созаёмщиками?" (ответ: да, с 1 февраля)

3. "Можно ли привлечь третье лицо?" (ответ: только если доход супругов недостаточен)

4. "Есть ли уже семейная ипотека в другом банке?" (если да, вторую не дадут)

Это всё, что нужно знать перед тем, как подавать заявку.

Заключение: С 1 февраля 2026 года правила семейной ипотеки действительно стали жёстче. Это реальное изменение, но не конец света. Если вы планируете ипотеку — ориентируйтесь на официальную информацию от Минфина и своего банка, а не на догадки или слухи.

Бесплатная финансовая консультация

наши специалисты ответят на все финансовые вопросы

Получить консультацию