Какую максимальную сумму по ипотеке можно взять в банке?

Дмитрий Соколов
Руководитель отдела кредитования бизнеса

Максимальная сумма ипотеки в России в 2025 году варьируется в зависимости от финансовой компании и программы кредитования. В среднем по стандартным программам кредиторы предлагают до 30–100 млн рублей. Для льготных программ максимальная сумма составляет 12 млн рублей для регионов и 30 млн рублей для Москвы, МО, Ленинградской области и Санкт-Петербурга. Военная ипотека, зависящая от накоплений в НИС и возраста заемщика, обычно ограничивается 5–6 млн рублей, но точная сумма рассчитывается индивидуально.

Как банки рассчитывают сумму ипотеки

Когда вы подаете заявку на ипотеку, банк проводит тщательный анализ вашей финансовой ситуации. Это необходимо, чтобы определить, какую сумму он может вам предоставить и на каких условиях. Основные факторы, которые учитываются при оценке.

• Ваша кредитная история показывает, насколько добросовестно вы выполняли обязательства по предыдущим кредитам. Если у вас нет просрочек, это повышает вероятность одобрения ипотеки и увеличивает возможную сумму кредита. Банки обращают внимание на кредитный рейтинг — числовую оценку вашей кредитной истории (от 0 до 1000). Чем выше балл, тем надежнее вы выглядите в глазах банка, что может повлиять на размер одобренной суммы и условия кредита.
• Ваш официальный доход играет ключевую роль. Чем выше и стабильнее ваши доходы, тем больше вероятность получить ипотеку на выгодных условиях. Банки обычно требуют подтверждение доходов (например, выписку по счету), чтобы убедиться, что вы сможете справляться с ежемесячными платежами.
• Кредитор анализирует, какой процент вашего дохода уходит на погашение текущих кредитов и других обязательств. Оптимальная долговая нагрузка составляет менее 30% от дохода. Если этот показатель превышает 50%, шансы на одобрение ипотеки снижаются из-за высоких рисков, установленных ЦБ РФ. Низкая долговая нагрузка увеличивает сумму, которую банк готов вам предоставить.

Помимо этих факторов, каждый банк может учитывать дополнительные критерии, такие как возраст, стаж работы или тип недвижимости. Из-за этого один банк может отклонить заявку, а другой одобрить ее с разными условиями. Если ипотека одобрена, банк устанавливает индивидуальную сумму, процентную ставку и срок кредита.

Ограничения по сумме ипотеки

На рынке ипотечного кредитования нет строгих законодательных ограничений по максимальной сумме рыночной ипотеки. Но есть важное условие: сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости жилья. Это означает, что минимальный первоначальный взнос составляет 20%. В 2025 году в крупных городах России требования к первоначальному взносу нередко достигают 75%, что существенно увеличивает сумму, которую нужно накопить перед покупкой жилья.

Максимальная сумма ипотеки, предлагаемая банками, зависит от их внутренних правил и типа недвижимости. Вот несколько примеров максимальных сумм, которые банки готовы предоставить на покупку жилья.

• Т-Банк: до 50 млн рублей на первичный и вторичный рынок.
• Альфа-Банк: до 70 млн рублей на вторичный рынок, до 100 млн рублей на первичный.
• ВТБ: до 100 млн рублей на первичный и вторичный рынок.
• Сбербанк: до 100 млн рублей на первичный и вторичный рынок.

Чем выше максимальная сумма, указанная банком, тем более дорогую недвижимость он готов кредитовать. Ипотека на сотни миллионов рублей — это редкость, так как такие заявки рассматриваются индивидуально и составляют небольшую долю в портфеле банка. Для массового сегмента такие суммы обычно недоступны.

Льготные программы и комбинированная ипотека

Если вы рассматриваете льготные варианты, важно учитывать, что их условия строго регламентированы. Например, по семейной ипотеке сумма ограничена:

• 12 млн рублей для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
• 6 млн рублей для регионов страны.

Когда требуется сумма, превышающая эти лимиты, можно оформить комбинированную ипотеку. В этом случае одна часть кредита выдается под льготную ставку, а другая — под рыночную. Это позволяет взять в долг до 30 млн рублей в столичных регионах и до 15 млн рублей в других регионах. Переплата по комбинированной ипотеке будет выше, чем по полностью льготной, но ниже, чем по рыночной.

Как увеличить шансы на большую сумму по ипотеке?

Чтобы банк одобрил максимальную сумму ипотеки, важно подготовиться заранее. Вот несколько рекомендаций.

• Узнайте свой рейтинг и долговую нагрузку, чтобы оценить шансы на одобрение. Это можно сделать на специализированных платформах.
• Постарайтесь закрыть мелкие кредиты или рефинансировать их, чтобы уменьшить ежемесячные выплаты.
• Соберите все документы, подтверждающие ваш официальный доход. Это повысит доверие банка и увеличит возможную сумму кредита.

Привлечение созаемщика с высоким доходом может увеличить одобренную сумму. Если вы подходите под условия льготной ипотеки, это может снизить переплату и сделать покупку жилья доступнее.

Перед оформлением ипотеки важно оценить свои финансовые возможности. Уровень дохода, долговая нагрузка и кредитный рейтинг напрямую влияют на сумму, которую банк готов вам предоставить. На рынке доступны ипотеки на суммы до 100 млн рублей и более, но такие кредиты выдаются индивидуально и не предназначены для массового сегмента. Льготные программы и комбинированная ипотека чаще всего становятся хорошим решением, если вы хотите снизить переплату, но их лимиты строго ограничены. Подготовьтесь к подаче заявки, чтобы повысить свои шансы на одобрение нужной суммы и выгодные условия.

Бесплатная финансовая консультация

наши специалисты ответят на все финансовые вопросы

Получить консультацию