Какие объекты недвижимости не могут выступать в роли залогового имущества?

Владислав Тихонов
Ведущий специалист по ипотечному кредитованию

Любое имущество, находящееся в собственности человека, может существенно повлиять на условия предоставления ему кредита. Банки, страхуя свои риски невозврата заемных средств, дают гораздо более выгодные условия заемщикам, в качестве обеспечения предлагающих недвижимость. Однако любые операции с залогом регламентированы государственными законами, в частности, законом «Об ипотеке», и потому не всякое жилье может выступить как залоговое. Перед обращением в банк с заявкой о предоставлении ипотечного займа, рефинансирования ипотеки или нецелевого кредита с залогом необходимо уточнить, какие объекты недвижимости не могут выступать в роли залогового имущества?

Какие объекты недвижимости не могут выступать в роли залогового имущества?

Законом установлены определенные правила, согласно которым объект может выступать в роли залогового имущества или нет. Не любое имущество может стать предметом залога в ипотечном кредитовании. Отдельные виды имущества запрещено по закону привлекать в роли залогового. В самом общем виде, из перечня имущества, которое способно выступить в роли залогового, следует исключить:

• имущество, на которое нельзя обратить взыскание по исполнительным судебным листам – единственное жилье гражданина, земельный участок под жилым помещением и др.;

• объекты, обязательные для приватизации;

• объекты, запрещенные к приватизации;

• часть имущества общей собственности, раздел которого невозможен в натуре (неделимого).

Кроме этих категорий, незалогоспособным имуществом считается изъятое из оборота. Если же недвижимость находится в совместной собственности, то согласие на его ипотеку должно быть получено от всех собственников в письменной форме. Каждый участник общей долевой собственности может отдать свою долю прав на общее имущество в залог.

Банковские требования к ликвидности залогового жилья

С правовыми вопросами законности передачи банку предметов залога все ясно. Но у каждой кредитной организации существует собственный перечень требований к жилью, которое выступает в роли залогового. Кредиторы настаивают на профессиональной оценке залоговой недвижимости, и на основании заключения оценщиков принимают решение, будет ли обеспечение ликвидным: как быстро получится его реализовать в случае проблем с возвратом заемных средств. К примеру, у Банка финансовых решений «Бинкор»для любых залоговых объектов – квартир в новостройке или на вторичном рынке, таунхаусов, частных домов, апартаментов и коммерческих зданий – существуют основные параметры ликвидности:

• неаварийное состояние, не требующее капитального ремонта;

• все инженерные коммуникации должны быть подключены и в рабочем состоянии;

• перекрытия, фундамент и несущие конструкции не должны быть из дерева и горючих материалов;

• хорошая транспортная развязка и развитая инфраструктура;

• место расположения в хороших благополучных районах городов-миллионников (Москва, Сочи, Екатеринбург, Санкт-Петербург, Казань, Ростов-на-Дону и др.);

• расположение жилья в том же регионе, что и банк;

• юридическая чистота;

• отсутствие в числе зарегистрированных в жилом помещении несовершеннолетних, недееспособных или находящихся в местах лишения свободы граждан.

Критически важным параметром является наличие документов на право собственности у заемщика. Если таких документов нет или жилье уже находится под обременением (в другом залоге, под арестом или судебным иском), то оно не сможет выступать в роли залогового, кредитор просто не станет рассматривать и оценивать его.

Коммерческая недвижимость, находящаяся в собственности физического лица, тоже может выступать в роли залоговой, хотя складские, промышленные и торговые помещения могут быть менее ликвидными, чем хороший жилой дом или квартира. Тем не менее, такая собственность позволяют заемщику вести речь о снижении процентной ставки по кредитованию с залогом либо о других преференциях.

Стоит уточнить самый важный для любого заемщика момент: передача собственности в качестве залоговой не означает перемену собственника. До момента полного погашения банковского займа жилье будет под некоторым ограничением прав, но останется собственностью заемщика. Связаться с сотрудником Бинкор

Бесплатная финансовая консультация

наши специалисты ответят на все финансовые вопросы

Получить консультацию