Как оценивается стоимость дома

Екатерина Смирнова
Специалист по залоговому кредитованию физических лиц

Правильно, грамотно и профессионально оценить стоимость недвижимости – очень важно. Ведь от оценки зависит, на какую сумму кредитования вы сможете рассчитывать при оформлении займа под залог дома. Стандартно размер ссуды составляет примерно 80 процентов цены залога. Чем выше будет оцениваться здание вместе с участком, тем более существенную сумму получит заемщик при оформлении кредитного договора. Оценивать должна профессиональная, аттестованная банком компания, ведь финансисты всегда выгодно сотрудничают с оценщиками и дают клиентам несколько фирм на выбор. Но понимать, как оценивается стоимость дома, заемщику необходимо самостоятельно, еще до того, как на пороге жилища окажется оценщик.

Кем и как оценивается стоимость дома

Специалисты утверждают: грамотная оценка – половина успешной сделки. Оценивать стоимость жилья – непростая задача, особенно в Москве и Московской области, ведь кроме самого здания, нужно оценить и участок, на котором выстроен дом. В отличие от квартир по типовым проектам, каждый частный дом по-своему уникален, и в оценке всегда будут нюансы, которые владелец жилья не распознает сам. К независимым профессиональным оценщикам обычно предъявляется ряд требований, они должны:

• состоять в СРО – саморегулируемых организациях;
• иметь государственную аттестацию и страховой полис;
• обладать хорошей репутацией.

Основных методов, по которым оценивается стоимость недвижимости, два. Затратный метод – самый популярный и простой в оценивании. Коротко говоря, при его использовании оцениваются затраты на покупку аналогичного земельного участка в конкретном районе города или области и строительство и ремонт подобного оцениваемому дома. Учитываются детали – дорогие отделочные материалы типа натурального камня или мрамора, фасадной и внутренней отделки, элементы комфорта – системы типа «умный дом», ландшафтный дизайн на участке, выстроенный бассейн или сауна и прочее. Все эти затраты оцениваются и суммируются, а после с учетом степени износа дома формируется цена.

Другой популярный метод – сравнительный, или аналоговый. Сравниваются проведенные в том же месте, где находится оцениваемый дом, сделки купли-продажи схожих по характеристикам зданий за последние полгода, и на основании этого сравнения оценивается стоимость частного жилья.

Факторы, влияющие на стоимость

Для Москвы и Московской области ключевым фактором оценочной стоимости дома является его месторасположение и близость к центру столицы, а также транспортная доступность. Если загородный дом находится в 15-30 километрах от МКАД, это автоматически поднимает его в цене довольно значительно. Самые дорогие дома – на западном направлении по Рублево-Успенскому, Калужскому и Новорижскому шоссе.

Когда оценивается здание, то учитываются год сдачи дома в эксплуатацию, размер участка, его благоустройство и дизайн, наличие подведенных коммуникаций – вода, газ, стоки, электричество, отопительная система, пожарная сигнализация и т. д.

Есть ряд факторов, которые повышают оценочную стоимость жилья:

• новая постройка (не старше 7 лет), нет необходимости в ремонте;
• современный архитектурный проект, наличие кондиционирования и вентиляции, необходимых удобств;
• при строительстве использованы натуральный камень и кирпич;
• престижный район в городе или области;
• отсутствие зарегистрированных проживающих.

Также важной является юридическая чистота дома, то есть недвижимость не находится под арестом, не заложена и принадлежит только заемщику. Плюсом к оценочной стоимости идут наличие спортзала, сауны, домашнего кинотеатра, благоустроенного паркинга для автомобилей, автономного электрогенератора, отдельного флигеля для персонала. Есть и понижающие цену факторы:

• жилому зданию 10-20 лет и больше;
• при строительстве использованы дерево и ракушечник;
• инженерные коммуникации (трубы, вентили, сантехника) в изношенном состоянии;
• частичный недострой и необходимость в ремонте.

После фиксации всех деталей и нюансов профессиональные оценщики анализируют информацию и составляют акт оценки с суммой реальной рыночной стоимости дома. Имея на руках документ с оценкой недвижимости, можно оформлять договор кредитования с банком.

Бесплатная финансовая консультация

наши специалисты ответят на все финансовые вопросы

Получить консультацию