Что такое «Ипотека от застройщика» и стоит ли ее брать?

28.04.2023 0 Комментарии 8023

Екатерина Смирнова
Специалист по залоговому кредитованию физических лиц

Начнем с того, что строительные компании не занимаются рассмотрением заявок по ипотеке и сам термин «Ипотека от застройщика» является не более, чем маркетинговым ходом. Это значит, что заемщик берет кредит на покупку жилья в новом доме у банка-партнера застройщика.

Разберемся, в чем привлекательность такого кредита, выделим плюсы и минусы ипотеки от застройщика, расскажем, как оформить.

Чем отличается “обычная” ипотека в банке от ипотеки от застройщика?

Основное отличие заключается в условиях получения денег на покупку квартиры в новом доме. Ипотека от застройщиков предполагает кредитование у банка-партнера на индивидуальных условиях. Отличия заключаются в следующем.

Процентная ставка.
Срок кредитования.
Сумма первоначального взноса.
Процесс подачи документов.

Помимо этого строительные компании часто предлагают клиентам оформить отсрочку первого платежа в банк. Например, оформляете ипотеку, а платить начинаете только через три месяца или полгода. Здесь уже все зависит от условий, которые предлагает финансовая компания.

Виды ипотек от застройщика

В 2022-2023 годах на слуху два типа ипотек от застройщика - околонулевая и траншевая. В первом случае предполагается оформление кредита на покупку жилья по ставке почти в 0%. Чаще всего по такой ставке заемщик платит в течение года, а последующие выплаты идут по стандартной ставке. При таком раскладе всю недостающую сумму в банк переводит строительная компания. Чтобы не работать себе в убыток, застройщик предварительно поднимает стоимость жилья. В итоге все расходы берет на себя покупатель.

Летом-зимой 2022 года застройщики использовали этот метод кредитования для поддержания цен на недвижимость, чем привлекли внимание ЦБ. В 2022 году банк ограничился предупреждением потенциальных заемщиков об опасности околонулевых ипотек, однако в 2023 году были приняты более решительные меры. Так, 20 февраля появилась информация о введении 1 мая 2023 года надбавки по околонулевым ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. После этого популярность подобных предложений среди застройщиков и банков резко пошла на спад.

Однако, застройщики быстро нашли лазейку. Весной 2023 года, чтобы подстегнуть спрос, они начали предлагать недвижимость в "рассрочку". Де-факто это те же околонулевые кредиты с завышением стоимости квартир, но банковские проценты полностью заложены в стоимость квартиры, что позволяет обеспечить нулевую ставку и получить прибыль.

Траншевая ипотека означает, что платежи за недвижимость поделены на части. Как правило, первый транш от банка очень мал и переводится он на этапе строительства. Плюс для заемщика в том, что проценты сначала начисляют на первый платеж, а затем уже на вторую часть. Например, если купили 1-комнатную квартиру за 5 млн руб. на этапе котлована. До момента сдачи жилья получаете первый транш на 300 тыс руб., а после ввода в эксплуатацию на оставшуюся часть в 4,7 млн руб. Благодаря этому сокращается размер переплаты. Даже если вам одобрили кредит по ставке в 10-12%, сократить переплату получится за счет меньшей базы.

Как получить ипотеку от застройщика?

Изучите список банков, с которыми сотрудничает строительная компания. Часто застройщики сотрудничают сразу с несколькими финансовыми компаниями, поэтому у клиентов есть выбор для подачи заявок. Разрешается сразу сформировать и направить несколько заявок в разные банки, чтобы оценить условия. Процесс получения ипотеки от застройщика выглядит так.

Компания предлагает квартиры на выбор для ознакомления в разных жилых комплексах.
Клиент изучает предложения и выбирает среди доступных вариантов.
После этого требуется обратиться в брокерский отдел строительной компании для формирования заявки на ипотеку.
Чаще всего из документов требуется только паспорт и справка о доходах, подробнее расскажет менеджер застройщика.
Запрос отправляется в электронном виде и ответ уже приходит в течение 30 минут.
Если заявку одобрили, менеджер строительной компании формирует список документов и отправляет их в банк.
Ждать проверки и окончательного одобрения нужно не более трех рабочих дней.

Если все документы в полном порядке, составляется ипотечный договор и график платежей. В случае согласия, заемщик подписывает кредитный договор уже в банке. После этого осуществляется регистрация сделки в Росреестре.

На каких условиях можно оформить ипотеку от застройщика?

Условия диктуют банки, а не строительные компании. Чаще всего застройщик и финансовая компания заключают партнерский договор с более выгодными условиями для клиентов. Для получения ипотеки от застройщика банки предъявляют определенные требования. Условия у всех разные, но есть и общие моменты.