6 способов оформить ипотеку без первоначального взноса в 2026 году

Марина Васильева
Кредитный аналитик по оценке рисков

Стандартный минимум по ипотечному стандарту ЦБ РФ — 20% от стоимости объекта, а средний первоначальный взнос по рынку в начале 2026 года достиг 28,9%. Для квартиры стоимостью 8 млн рублей это от 1,6 до 2,3 млн рублей собственных средств. Но существуют шесть законных схем, которые позволяют войти в ипотеку без накоплений. Разбираем каждую: механизм, риски, требования банков и реальные цифры переплаты.

Почему банки требуют первоначальный взнос — и сколько это стоит

Первоначальный взнос выполняет двойную функцию: для банка — это буфер на случай снижения стоимости залога, для заёмщика — инструмент снижения долговой нагрузки.

Нулевой ПВ добавляет к переплате от 8 до 16 млн рублей. Это цена удобства — и её важно осознавать заранее.

6 способов оформить ипотеку без ПВ

Способ 1. Залог имеющейся недвижимости

Самый распространённый и наиболее понятный банкам вариант. Если у заёмщика или его ближайших родственников есть квартира, дом или коммерческое помещение без обременений — объект передаётся в залог вместо первоначального взноса.

Банк оценивает заложенный объект и выдаёт кредит в размере до 80% от его стоимости. Приобретаемое жильё при этом также становится предметом залога. Требования к закладываемому объекту стандартные: отсутствие арестов и действующей ипотеки, рыночная стоимость выше суммы кредита, дом не аварийный и не под снос. При наличии несовершеннолетних собственников потребуется согласие органов опеки.

Способ 2. Материнский капитал

Маткапитал — один из немногих источников ПВ, прямо разрешённых ипотечным стандартом ЦБ РФ наравне с собственными сбережениями. В 2026 году: на первого ребёнка — 630 900 рублей, на второго и последующих — дополнительно 202 600 рублей (итого 833 500 рублей).

Важно: не каждый банк принимает маткапитал как единственный источник ПВ — часть кредиторов дополнительно требует собственных средств в объёме 5–10%. Средства поступают в банк не в день сделки, а через Социальный фонд России — в среднем 10–30 рабочих дней после регистрации договора.

Способ 3. Государственные субсидии и региональные программы

Участники государственных программ поддержки могут использовать субсидию как первоначальный взнос. Актуальные варианты в 2026 году:

Программа «Молодая семья» — субсидия до 35% от расчётной стоимости жилья для семей до 35 лет, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Региональные субсидии действуют в Москве, МО, Санкт-Петербурге, Татарстане, Краснодарском крае и других субъектах; суммы от 300 тыс. до 1,5 млн руб. Корпоративные жилищные программы — ряд крупных работодателей предоставляет беспроцентные займы на ПВ. Военная ипотека — взнос формируется за счёт накоплений НИС; в пределах накопленной суммы заёмщик личных средств не вносит.

Способ 4. Траншевая ипотека от застройщика

Часть застройщиков совместно с банками предлагает программы, при которых покупатель фактически не вносит ПВ из собственных средств. Банк кредитует 100% стоимости, первый транш направляется на эскроу-счёт, а ставка в первый период субсидируется застройщиком.

С 2025 года ЦБ ужесточил контроль: запрещены схемы с завышением цены и «кешбэком», однако траншевые ипотеки при прозрачном ценообразовании остаются рабочим инструментом. Недостаток — выбор объектов ограничен партнёрскими ЖК банка, ставка после ввода дома может резко вырасти.

Способ 5. Через кредитного брокера

Крупные банки, как правило, не публикуют программы без ПВ в открытом доступе — такие условия существуют, но оформляются индивидуально через партнёрские каналы. Кредитный брокер работает одновременно с десятками банков и знает внутренние критерии одобрения каждого, что принципиально меняет шансы заёмщика.

Схема работает на обоих сегментах рынка — и на первичном, и на вторичном. Брокер не гарантирует одобрение, но существенно сужает круг банков до тех, где шансы объективно выше при конкретном профиле заёмщика.

Способ 6. Рефинансирование действующей ипотеки с увеличением суммы

Если у заёмщика уже есть ипотека и накопленный капитал в виде погашенной части кредита — можно рефинансировать её с увеличением суммы и направить разницу на ПВ по второй ипотеке. Законный инструмент, однако требует тщательного расчёта долговой нагрузки.

Новостройка или вторичка: в чём разница

Первичный рынок

Получить ипотеку без ПВ на новостройку сложнее, чем на вторичное жильё. Основные программы с господдержкой (семейная ипотека, IT-ипотека, дальневосточная) требуют от 20% первого взноса. Исключение — военная ипотека и отдельные акции застройщиков.

На первичном рынке без ПВ реально работают: залог имеющейся квартиры в связке с покупкой новостройки, маткапитал как единственный ПВ (при наличии), а также нестандартные программы банков-партнёров через брокерский канал.

Вторичный рынок

На вторичке возможностей чуть больше: банки охотнее принимают в залог имеющееся жильё, особенно если оно ликвидно. Схема «перезалога» — одновременный залог покупаемого и имеющегося объекта — распространена именно на вторичном рынке.

Ограничение: объект должен соответствовать требованиям банка — не аварийный, не обременённый, без незаконных перепланировок, возраст дома обычно не старше 40–50 лет. Подробнее о том, как оформляется ипотека на вторичное жильё без первоначального взноса, — в отдельном разделе.

Риски — и как их снизить

Отрицательный капитал (underwater mortgage). Если вы взяли кредит на 100% стоимости жилья, а цены снизились на 10–15% — стоимость квартиры окажется ниже остатка долга. Продать объект без доплаты не получится. Снижение риска: выбирайте ликвидные объекты в устойчивых локациях и делайте досрочное погашение в первые годы.

Потеря заложенного жилья. При залоге имеющейся квартиры нарушение платёжного графика создаёт угрозу сразу двум объектам. Снижение риска: финансовая подушка должна покрывать не менее 6 месяцев платежей; оформите страховку жизни и трудоспособности.

Повышенная долговая нагрузка. Без ПВ тело кредита максимально, ежемесячный платёж выше, а ПДН быстрее достигает критических значений. При ПДН выше 50–60% вероятность одобрения резко снижается, при ПДН выше 80% ипотеку практически не дают.

Юридические серые схемы. Завышение стоимости объекта в договоре, фиктивный ПВ через аффилированные структуры — с 2025 года ЦБ ужесточил контроль таких схем. При доказанном умысле это квалифицируется как мошенничество по ст. 159.1 УК РФ и влечёт немедленное истребование кредита банком.

Как выглядит процесс оформления

Независимо от выбранной схемы, процесс выглядит одинаково.

Первичная консультация: оценка профиля заёмщика, наличия активов и подходящих схем — занимает до 30 минут. Анализ ситуации: кредитная история, наличие имущества, источники дохода, цель покупки. Подбор схемы: залог, маткапитал, субсидия или специальная программа банка. Сбор документов — стандартный пакет; состав зависит от выбранной схемы. Подача заявки — решение, как правило, за 2 часа в рабочий день. Выход на сделку с юридическим сопровождением до получения ключей.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли взять ипотеку без ПВ с плохой кредитной историей?

Сложно, но возможно — при наличии ликвидного залога и подтверждённого дохода. Прямое обращение в банк с высокой вероятностью даст отказ. Через кредитного брокера шансы существенно выше: у разных банков разные внутренние критерии, и опытный брокер знает, куда направить заявку с учётом конкретного профиля.

Семейная ипотека без первоначального взноса — реально?

Семейная ипотека требует взнос от 20%. Однако если этот взнос закрывается материнским капиталом (833 500 рублей в 2026 году), то при стоимости жилья до 4,2 млн рублей покупатель не вносит собственных средств. С 1 февраля 2026 года льготный кредит под 6% предоставляется не более одного раза на семью в целом. Это ограничение касается только государственной льготной программы — залоговые и брокерские схемы под него не подпадают.

Даст ли банк ипотеку неработающему без ПВ?

Только при наличии ликвидного залога, существенного дохода из других источников (аренда, дивиденды) и/или созаёмщика с официальным доходом. Пенсионеры могут использовать пенсию как подтверждённый доход — ряд банков принимает такие заявки.

Реально ли купить квартиру без взноса в Москве?

Реально — через залог имеющейся недвижимости или специальные программы банков-партнёров. При залоге квартиры стоимостью 6–7 млн рублей можно получить кредит до 5–5,6 млн. Разницу до стоимости покупки можно закрыть через программы субсидирования или созаёмщика.

Что лучше: копить на взнос или брать ипотеку без него сейчас?

Ответ зависит от трёх переменных: динамики цен на жильё в вашем городе, прогноза по ставкам и вашей текущей ситуации с жильём. Если ставки продолжают снижаться (прогноз ЦБ — ключевая ставка 12–13% к концу 2026 года), ожидание 1–1,5 года может дать ставку на 3–4% ниже и значительно сократить переплату. Если жильё нужно срочно — залоговая схема или маткапитал позволяют войти в рынок уже сейчас.

Бесплатная финансовая консультация

наши специалисты ответят на все финансовые вопросы

Получить консультацию