Апартаменты или квартира: различия в ипотечном кредитовании в Москве

Дмитрий Соколов
Руководитель отдела кредитования бизнеса

В динамичном рынке недвижимости Москвы выбор между квартирой и апартаментами часто определяется не только ценой, но и юридическими нюансами, влияющими на повседневную эксплуатацию. В 2025 году, с учетом ужесточения регулирования строительства и роста ставок по кредитам, эти различия становятся особенно заметными. Особенно это касается ипотеки: хотя банки выдают кредиты на оба типа объектов, условия для апартаментов остаются более строгими. Разберем основные аспекты, чтобы понять, стоит ли рассматривать апартаменты как альтернативу традиционному жилью.

Что такое апартаменты и чем отличаются от квартир?

Апартаменты представляют собой помещения, внешне напоминающие квартиры, но с ключевым отличием: они классифицируются как нежилые, коммерческие объекты. Законодательство не дает им отдельного определения, относя к категории офисов или гостиничных номеров, даже если в них проживают люди. Это статус открывает двери для бизнеса, но ограничивает права жильцов.

В Москве апартаменты часто привлекают внимание из-за более доступной цены - на первичном рынке они стоят на 10–15% дешевле аналогичных по площади и расположению квартир, а на вторичке разница сокращается до 5–7%.

Но с 2024 года в столице действует мораторий на новое строительство таких объектов, что снижает их предложение и постепенно стирает ценовое преимущество. Вот ключевые различия, которые определяют выбор в пользу одного или другого варианта.

• Застройщики жилых домов обязаны соблюдать строгие нормы СанПиН, включая инсоляцию, звукоизоляцию и размещение "мокрых" зон. Для апартаментов эти требования мягче, что позволяет экспериментировать с дизайном - например, создавать двухуровневые пространства или необычные планировки. В результате объекты могут быть более стильными, но иногда страдают от недостатка света или повышенного шума.

• Постоянная прописка в апартаментах невозможна. Временную можно оформить только если земля под домом отнесена к гостиничному типу (проверить это можно на публичной кадастровой карте). Без этого даже временная регистрация недоступна, что усложняет доступ к некоторым льготам, таким как столичная пенсия.

• Тарифы на ЖКУ для апартаментов выше на 15–30% по сравнению с квартирами - в среднем 3000–4000 рублей в месяц за однокомнатное помещение площадью 33 м². Нет льгот по оплате, взносов на капремонт (но при необходимости сбор может быть разовым и крупным), а дополнительные расходы на охрану или уборку обязательны.

• Имущественный налог на апартаменты достигает 0,5–2% от кадастровой стоимости (в зависимости от типа участка), в то время как для квартир ставка - 0,1–0,3%. Налоговые вычеты за покупку или проценты по ипотеке также недоступны.

Апартаменты строят преимущественно в бизнес-центрах, обеспечивая удобный транспорт, но часто без близкой социальной инфраструктуры - школ, поликлиник или парков. Соседи могут быть компаниями или отелями, что повышает риск шума, а закон о тишине здесь не действует в полной мере.

Эти особенности делают апартаменты привлекательными для инвесторов или тех, кто планирует совмещать проживание с бизнесом, но для семейного жилья они требуют тщательного анализа.

Ипотека на апартаменты в Москве: условия на 2025 год

Банки в 2025 году выдают ипотеку на апартаменты как на первичном, так и на вторичном рынке, но с оговорками. Основное отличие от кредитов на квартиры - отсутствие доступа к льготным программам. Семейная, IT-ипотека, материнский капитал или военная ипотека распространяются только на жилые объекты. Федеральный закон № 214-ФЗ о долевом строительстве защищает покупателей апартаментов наравне с квартирами, но это не компенсирует потерю субсидий.

Условия кредитования зависят от банка, но вот типичные характеристики на 2025 год.

• Рыночные ставки для квартир - 20–25% годовых, но для апартаментов они часто выше на 1–2 пункта из-за коммерческого статуса. Застройщики предлагают субсидии, снижая ставку на первые годы до 1–2%, особенно в новостройках.

• Первоначальный взнос: от 10–15%, что ниже, чем для квартир (обычно 15–20%). Высокий взнос открывает доступ к более выгодным условиям.

• Требования к заемщику: возраст от 21 до 65 лет, подтверждение дохода полным пакетом документов (справка 2-НДФЛ, трудовая книжка). Ипотека по двум документам реже доступна.

• Сумма кредита: до 80–90% от стоимости объекта, но банки тщательно оценивают ликвидность апартаментов.

В целом, ипотека на апартаменты подходит для тех, кто готов к повышенным расходам на эксплуатацию в обмен на начальную экономию.

Пошаговое оформление ипотеки на апартаменты

Процесс оформления схож с кредитом на квартиру, но требует внимания к специфике объекта.

• Подготовьте паспорт, справку о доходах, СНИЛС и ИНН. Для объекта - выписку из ЕГРН и технический паспорт.

• Отправьте в несколько банков одновременно через сервис. Ответ придет в течение 1–3 дней.

• Банк проверит кредитную историю и назначит оценку недвижимости. Убедитесь, что апартаменты соответствуют требованиям (не аварийные, ликвидные).

• В банке или у нотариуса подпишите кредитный договор и договор купли-продажи (ДКП или ДДУ). Перевод средств продавцу.

• Подайте документы в Росреестр. После внесения записи в ЕГРН объект перейдет в собственность, но под ипотечным обременением.

Обязательно застрахуйте объект. График платежей составит банк; досрочное погашение обычно без штрафов. После покупки апартаменты можно использовать для проживания или сдачи в аренду, но для продажи потребуется согласие банка.

Стоит ли выбирать апартаменты в 2025 и 2026?

В 2025 году апартаменты в Москве остаются нишевой опцией: они дешевле на старте и гибче в использовании, но проигрывают квартирам по расходам на налоги, ЖКУ и отсутствие льгот. С учетом моратория на строительство их доля на рынке сокращается, что может поднять цены. Для ипотеки ключевым фактором становится готовность к рыночным ставкам без субсидий. Перед решением рекомендуется консультация с юристом и анализ конкретного проекта - это поможет избежать неожиданных трат и обеспечить комфортное проживание.

Бесплатная финансовая консультация

наши специалисты ответят на все финансовые вопросы

Получить консультацию