Ипотека в 2025 году: как новые правила ЦБ повлияют на ваши шансы

Сергей Зайцев
Кредитный инспектор для корпоративных клиентов

С 1 июля 2025 года Центробанк России ужесточил правила выдачи ипотечных и потребительских кредитов, введя новые макропруденциальные лимиты. Эти изменения направлены на снижение рисков в финансовой системе, но они могут усложнить получение ипотеки для многих заемщиков. В этой статье мы разберем, что означают новые правила, как они повлияют на процесс оформления ипотеки, и что вы можете сделать, чтобы повысить шансы на одобрение заявки.

Что такое макропруденциальные лимиты и зачем они нужны?

Макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска - это инструмент, который Центробанк использует для контроля выдачи кредитов. Эти надбавки обязывают банки резервировать дополнительные средства на случай возможных потерь, если заемщик не сможет выплатить кредит. Чем выше риск, тем больше капитала банк должен зарезервировать, что делает выдачу некоторых кредитов менее выгодной для финансовых организаций.

Основная цель таких мер - защитить финансовую систему от системных рисков и предотвратить рост просрочек по кредитам. Новые лимиты ограничивают выдачу ипотек клиентам с высокой долговой нагрузкой или небольшим первоначальным взносом.

Это особенно актуально для тех, кто уже тратит более 50% своего ежемесячного дохода на выплаты по кредитам или не может внести более 20% стоимости жилья в качестве первоначального взноса. Новые правила помогают достичь следующих целей.

• Снизить вероятность просрочек и перекредитованности населения.
• Уменьшить системные риски в банковском секторе.
• Охладить рынок, чтобы избежать перегрева.

Какие ограничения ввел Центробанк с 1 июля 2025 года

С 1 июля 2025 года Центробанк ввел жесткие ограничения на выдачу ипотечных кредитов для определенных категорий заемщиков, регулируя долю высокорисковых сделок в общем объеме выдач за третий квартал. Ключевые изменения следующие:

• Не более 2% от общего числа ипотек на строящееся жилье могут составлять кредиты для клиентов с долговой нагрузкой выше 50% и первоначальным взносом менее 20% от стоимости недвижимости.
• Доля ипотек для заемщиков с долговой нагрузкой ниже 50% и взносом менее 20%, а также для тех, у кого долговая нагрузка превышает 80%, но взнос составляет более 20%, ограничена 5% от объема выдач на строящееся жилье.

Эти правила ужесточают требования банков к финансовому положению клиентов. Если ваши ежемесячные платежи по долгам превышают половину дохода или вы не располагаете достаточным первоначальным взносом, вероятность получения ипотеки существенно снижается.

Что влияет на одобрение заявки?

Несмотря на ужесточение правил, вы можете повлиять на решение банка. Банки оценивают несколько ключевых параметров, прежде чем одобрить заявку на ипотеку.

Кредитная история и рейтинг

КИ - это ваше финансовое досье, которое показывает, как вы справлялись с предыдущими займами. Банки присваивают вам рейтинг - числовую оценку от 0 до 1000 баллов. Чем выше показатель, тем больше вероятность, что банк одобрит ипотеку. Наличие просрочек в прошлом снижает рейтинг, но вы можете улучшить его, вовремя погашая небольшие рассрочки или займы.

Долговая нагрузка

Долговая нагрузка показывает, какую часть вашего дохода вы тратите на выплаты по займам. Оптимальной считается нагрузка ниже 30%, средняя - от 30% до 50%, а выше 50% - уже высокая. Чтобы повысить шансы на одобрение заявки, постарайтесь сначала закрыть текущие выплаты, тем самым снизив долговую нагрузку.

Уровень дохода

Банки оценивают ваш официальный доход, чтобы убедиться, что он позволяет комфортно выплачивать ипотеку. Если дохода недостаточно, банк может отказать в выдаче денег. Для повышения шансов на одобрение важно подтвердить стабильный и достаточный доход, например, справкой о зарплате.

Каждый банк применяет свои критерии оценки, поэтому требования могут отличаться. Например, некоторые компании могут одобрить заявку даже с короткой кредитной историей, тогда как другие откажут.

Как высокая ключевая ставка влияет на ипотеку?

Высокая ключевая ставка Центробанка, установленная в июле 2025 года на уровне 20%, существенно ограничивает доступность ипотечного кредитования для россиян, повышая процентные ставки по жилищным займам. Согласно прогнозам, в течение 2025 года ставка останется в диапазоне 19,5–21,5%, что продолжит удерживать высокую стоимость ипотек.

В будущем ожидается смягчение условий. В 2026 году ключевая ставка может опуститься до 13–14%, а к 2027 году - до 7–8%. Такие изменения сделают ипотеку более привлекательной и предоставят заемщикам, взявшим кредиты в 2024–2025 годах под высокие проценты, возможность рефинансирования на более выгодных условиях.

Что вы можете сделать, чтобы получить ипотеку?

Новые правила Центробанка усложняют получение ипотеки, но вы можете предпринять шаги, чтобы увеличить свои шансы.

• Проверьте свою долговую нагрузку и постарайтесь снизить ее, закрыв мелкие кредиты.
• Убедитесь, что ваша кредитная история не содержит просрочек. Если они есть, начните исправлять ситуацию с помощью небольших кредитов или рассрочек, которые вы погашаете вовремя.
• Подтвердите стабильный и достаточный доход, чтобы банк видел вашу способность выплачивать ипотеку.
• Накопите на первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья, чтобы соответствовать требованиям банков.

С 1 июля 2025 года новые макропруденциальные лимиты Центробанка усложняют получение ипотеки для клиентов с высокой долговой нагрузкой и небольшим первоначальным взносом. Эти меры направлены на снижение рисков в финансовой системе, но они делают ипотеку менее доступной для некоторых заемщиков. Повышенная ставка в 2025 году сохраняет высокие проценты, но уже в 2026–2027 годах ситуация может улучшиться благодаря возможному снижению ставки до 7–8%.

Бесплатная финансовая консультация

наши специалисты ответят на все финансовые вопросы

Получить консультацию