Траншевая ипотека — условия и особенности оформления

Траншевая ипотека — кредитный продукт для покупки жилья, который появился на российском рынке в сентябре 2022 года и приобрел особую популярность в начале 2023. Под траншевой ипотекой принято понимать выдачу денег заемщику траншами - т. е. частями. Чаще всего выдается два транша — первый до 30% - на этапе строительства и оставшиеся 70% - после сдачи дома. Подробно разберем в статье, стоит ли брать такую ипотеку, выделим плюсы и минусы.

Cуть траншевой ипотеки

Как мы уже знаем, траншевая ипотека предполагает выдачу денег на покупку жилья частями. Но обязательно требуется первоначальный взнос от 10 до 20% в зависимости от банка. Если заемщика устраивает недвижимость, и он планирует оформить ипотеку траншами, подписывает договор с банком. Финансовая компания переводит первый транш застройщику, а оставшиеся деньги - после сдачи жилья в эксплуатацию.

Суть траншевой ипотеки в том, что на этапе строительства проценты начисляются только на первый транш, за счет чего удается значительно снизить финансовую нагрузку. Если при обычной ипотеке приходится платить проценты сразу за всю сумму, то при траншевой ипотеке только за первую часть, а уже после сдачи недвижимости и второго транша - на оставшуюся сумму.

Например, Иван купил квартиру в Москве за 8 млн руб. в январе 2023 года. Сдача в эксплуатацию запланирована на II квартал 2024 года. Иван внес первый взнос в размере 3 млн руб. и банку должен 5 млн. Первый транш составил 1 млн руб. до момента ввода жилья. Ежемесячно Иван будет платить проценты на 1 млн руб., пока дом не введут в эксплуатацию. После этого застройщик получает оставшуюся сумму в 4 млн руб. и заемщику нужно будет платить проценты уже на всю сумму долга.

Как оформляются права собственности

Распределение прав собственности не отличается от обычного ипотечного кредита. Жилье переходит в собственность после ввода недвижимости в эксплуатацию. После этого квартира получает кадастровый номер. Но не забывайте, что недвижимость находится в залоге у банка, который можно будет снять после полного погашения долга.

Плюсы и минусы ипотеки траншами

Сначала отметим плюсы.

• Заметно сокращается переплата по кредиту.

• Снижается финансовая нагрузка на заемщика до момента ввода жилья в эксплуатацию.

• Купить жилье можно в новом доме.

• Строительные компании часто предлагают скидки при оформлении такой ипотеки.

Но у ипотеки траншами есть и минусы.

• Количество квартир в продаже часто ограничено.

• Есть риск завышения стоимости квартиры застройщиком.

• Ставка по процентам будет выше по сравнению со стандартной ипотекой.

• Приобрести жилье можно только в конкретном банке.

Какие условия предлагают застройщики по ипотеке траншами?

Компания Setl Group совместно со Сбербанком предлагают заемщикам траншевую ипотеку двумя переводами на покупку квартиры в новостройки от застройщика. Первый транш составляет всего 100 руб., поэтому заемщик платит 1 руб. в месяц. Второй транш переводит банк после сдачи жилья. Условия по ипотеке выглядят так.

• Ставка по ипотеке — от 4,7%.

• Первый взнос — от 15%.

• Срок кредитования — до 30 лет.

Застройщик ГК «А101» и Сбербанк также предлагают воспользоваться ипотечным продуктом. Транш выдается так: 30% от суммы — первый транш, оставшиеся 70% — после сдачи дома. Условия такие.

• Ставка по ипотеке — от 8,5%.

• Первый взнос — от 20%.

• Срок кредитования — до 30 лет.

Компания «Аквилон» и Сбербанк запустили программу «Ипотека от 1 руб. в месяц». Первый транш оформляется всего на 100 руб. и в месяц до ввода жилья в эксплуатацию нужно платить 1 руб. Условия такие.

• Ставка по ипотеке — от 5,99%.

• Первый взнос — от 15%.

• Срок кредитования — до 30 лет.

Стоит ли оформлять такую ипотеку?

Главный плюс программы в том, что сокращается переплата по ипотеке. В этом случае проценты начисляются на минимальную сумму, а после ввода дома в эксплуатацию банк начисляет проценты на вторую часть суммы. За счет этого удается снизить финансовую нагрузку.

Оформлять ипотеку траншами стоит в том случае, если приходится снимать жилье, а по государственной программе для получения кредита не проходите. Процентная ставка по ипотеке траншами рассматривается индивидуально, но чаще всего она выше по сравнению с обычной ипотекой, тогда как количество недвижимости, подпадающей под нее очень мало.