Стоит ли брать ипотеку с плавающей ставкой в 2024 году?

С 1 сентября текущего года в России изменились условия оформления ипотеки с плавающей ставкой. Теперь такие кредиты выдают только на крупные суммы, но введены важные ограничения, которые защищают заемщиков от резкого роста процентной ставки. Также появилась возможность продления срока ипотеки в случае повышения ставки. Разберем основные изменения подробнее.

Что такое ипотека с плавающей ставкой?

Это кредит, где ставка меняется в зависимости от внешних факторов, на которые банк и заемщик не могут повлиять. Обычно ставка привязана к ключевой ставке Банка России или к ставке, по которой коммерческие банки выдают и принимают рублевые кредиты.

Процентная ставка может, как повышаться, так и снижаться, в зависимости от изменения базовой ставки. Для заемщика это значит, что платежи по кредиту меняются в течение срока погашения.

Кто вправе рассчитывать на такую ипотеку?

Согласно новым правилам, с 1 сентября 2024 года ипотеку с плавающей ставкой можно оформить только в двух случаях.

• Сумма займа не менее 74 млн руб.

• Сумма ипотеки от 14,8 до 74 млн руб. (200-1000 среднемесячных зарплат за 2023 год) при сроке ипотеки менее 20 лет.

Размер среднемесячной зарплаты за год перед выдачей кредита определяется Росстатом и составляет 74 000 рублей на 2024 год. То есть минимальная сумма ипотеки с плавающей ставкой в 2024 году — 14,8 миллиона рублей.

Ограничение роста процентной ставки

Одно из важных нововведений — ограничение роста плавающей ставки. Теперь ставка по ипотеке может увеличиваться максимум на треть, но не более чем на 4%.

Например, если изначальная ставка по ипотеке составляет 8% годовых, она может вырасти максимум до 11%. Если ставка изначально 16%, то ее могут повысить максимум до 20% годовых (на 4%, так как треть от 16% больше, чем 4%).

Банк обязан уведомить заемщика о планируемом повышении ставки минимум за 15 дней до изменения. В обновленном уведомлении кредитор предоставляет график платежей и информацию о полной стоимости кредита.

Что делать, когда банк поднимает ставку?

Если переменная ставка увеличивается, заемщик может продлить срок кредита. Продление возможно максимум на четверть от изначального срока ипотеки, но не более чем на 4 года. Заявление о продлении срока ипотеки можно подать в течение трех месяцев с момента повышения ставки.

• Лично в офисе банка.

• По почте заказным письмом с уведомлением.

• Способами, указанными в ипотечном договоре.

Заявку на продление срока ипотеки нельзя подать, если заемщик находится на ипотечных каникулах. Банк рассматривает заявление в течение 5 рабочих дней. В случае отказа он должен указать причину — например, если заявление подано позже установленных сроков.

В чем недостатки ипотеки с плавающей ставкой?

Непредсказуемость платежей. Основной риск заключается в том, что процентная ставка может увеличиться, а вместе с ней — и сумма ежемесячных платежей. За счет этого сложно планировать бюджет.

С одной стороны, закон ограничивает максимальный рост ставки, но не более чем на четыре процентных пункта. Но даже при этих ограничениях резкое повышение процентных платежей может оказать значительное влияние на финансовое положение заемщика.

Если ключевая ставка продолжает расти, ипотека с плавающей ставкой может стать дороже, чем традиционная ипотека с фиксированной ставкой. В таких случаях финансовая выгода, которая могла бы быть в начале, сводится к нулю.

Когда стоит брать ипотеку с плавающей ставкой?

• При ожидании снижения ставок. Если на момент оформления ипотеки ключевая ставка высока, но есть прогнозы ее снижения в ближайшие годы, ипотека с плавающей ставкой станет выгодным вариантом. Важно учитывать, что этот подход требует внимательного анализа экономической ситуации.

• Если доходы заемщика позволяют рисковать. Плавающая ставка подойдет тем, кто готов к тому, что размер платежей может изменяться. Если у заемщика стабильный высокий доход, он сможет справиться с увеличением платежей при росте ставки.

• Покупка дорогой недвижимости. Ипотека с плавающей ставкой выгодна для тех, кто берет крупные суммы (например, от 14,8 млн), так как такие суммы часто сопровождаются гибкими условиями и возможностью продления срока кредита.

Подводим итоги: стоит ли брать ипотеку с плавающей ставкой?

Ипотека с плавающей ставкой подходит не всем. Если вы готовы к рискам, связанным с изменением ставки, и уверены в своих финансовых возможностях, тогда вариант будет интересным и потенциально выгодным. Важно взвесить все «за и против», учитывать экономические прогнозы и помнить, что ставка может как снизиться, так и вырасти. Если вы не готовы к возможному увеличению платежей, стоит рассмотреть классическую ипотеку с фиксированной ставкой, которая дает больше стабильности.