Семейная ипотека меняется: новые правила с 1 февраля 2026 года

Семейная ипотека остается популярным инструментом для покупки жилья родителями с детьми. Программа предлагает низкую ставку и помогает решить жилищный вопрос тысячам семей по всей стране.Но правительство готовит серьезные изменения, которые вступят в силу с 1 февраля 2026 года. Документ еще не опубликован официально, но ключевые детали уже просочились в СМИ. Разберем каждое нововведение подробно и поймем, как это повлияет на потенциальных заемщиков.

Обязательное включение супруга как созаемщика

С 1 февраля 2026 года оба супруга обязательно фигурируют в ипотечном договоре как созаемщики. Если основной заемщик состоит в официальном браке, второй супруг автоматически становится частью сделки. Исключение касается только случаев, когда супруг или супруга является иностранным гражданином без российского паспорта.

Это правило напрямую связано с нормой, введенной еще в 2023 году. Тогда установили принцип: одна льготная ипотека в одни руки на человека. Раньше семьи пользовались лазейкой и оформляли два кредита отдельно на каждого супруга. Фактически это удваивало объем льготного финансирования для одной семьи. Новое требование полностью закроет такую возможность и сделает программу строже.

Изменения не имеют обратной силы по отношению к существующим договорам. Ипотека, оформленная до 1 февраля 2026 года, останется под старыми правилами. Если в семье уже есть один льготный кредит без участия второго супруга, тот сохранит право на свой отдельный заем. Практика применения новых норм станет ясна только после официальной публикации документа.

Развод и солидарная ответственность по кредиту

Развод не освободит супругов от обязательств перед банком автоматически. Оба созаемщика несут солидарную ответственность за весь срок кредита. Если ипотека не погашена на момент расторжения брака, вопрос выплат придется решать отдельно. Варианты урегулирования долга включают несколько сценариев.

• Переоформление договора с исключением бывшего супруга из числа созаемщиков.

• Разделение остатка кредита между бывшими партнерами по соглашению.

• Полное погашение ипотеки одним из супругов с последующим возмещением.

Супруг, вышедший из состава созаемщиков, потеряет право на повторную семейную ипотеку. Программа учитывает факт участия в льготном кредите даже после развода.

Если развод произошел до оформления ипотеки, ситуация проще. Каждый родитель сохраняет полное право на льготный кредит самостоятельно. Главное условие — отсутствие участия в ипотеке бывшего супруга и сохранение родительских прав в полном объеме.

Запрет на привлечение третьих лиц в договор

Донорская схема перестанет работать с февраля 2026 года. Раньше заемщики привлекали родственников с малолетними детьми в качестве созаемщиков. Такой человек выступал ипотечным донором и помогал пройти по критериям программы. Теперь в договоре допускаются только члены одной семьи без посторонних участников.

Это изменение напрямую бьет по инвестиционным покупкам недвижимости. Льготные кредиты больше не получится использовать для расширения бизнеса или сдачи квартир в аренду через посредников.

Цели правительства в ужесточении программы

Правительство последовательно делает льготные ипотеки более адресными с начала 2024 года. Основная задача — помочь семьям с реальной потребностью в жилье, а не инвесторам. Программа изначально создавалась для решения жилищных проблем граждан, а не для заработка на перепродаже. Ключевые направления ужесточения правил.

• Исключение возможности покупки инвестиционных объектов под низкую ставку.

• Ограничение количества льготных кредитов до одного на семью.

• Фокус на семьях, которые планируют жить в приобретенной квартире.

• Снижение нагрузки на бюджет за счет сокращения нецелевого использования средств.

Такие меры поддерживают эксперты и чиновники. Льготные кредиты должны решать социальные задачи, а не становиться инструментом для бизнеса.

Перспективы дополнительных ограничений в 2026 году

Летом 2025 года председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко предложила привязать ипотеку к месту постоянной регистрации. Идея заключается в выдаче кредита только в регионе, где семья фактически проживает. Минфин поддержал концепцию ограничения инвестиционных целей, но сохранил гибкость для переезда.

Механизм реализации пока не определен. Семьи, меняющие регион по работе или другим причинам, получат возможность взять ипотеку в новом месте. Детали проработают в ближайшие месяцы перед вступлением норм в силу.

Семьи, планирующие второй кредит или донорскую схему, должны действовать быстро. Договоры, заключенные до 1 февраля 2026 года, сохранят старые условия. Это последний шанс воспользоваться текущими правилами без ограничений.

Семейная ипотека остается мощным инструментом для улучшения жилищных условий. Главное — понимать новые рамки и планировать сделку заранее. Льготная ставка сохранится, но доступ к программе станет строже и честнее.