Продавать или нет квартиру на вторичном рынке до конца 2025 года?

Ситуация на рынке вторичной недвижимости в России остается напряженной, с заметными различиями между регионами. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, цены на жилье сохраняют относительную стабильность, с минимальным ростом или даже небольшой коррекцией вниз.

По данным СберИндекса, за август 2025 года стоимость вторичного жилья в целом по стране выросла всего на 6,9% за последние 12 месяцев, но темпы замедляются. В малых городах и удаленных районах наблюдается более выраженное снижение цен, вызванное слабым спросом и экономическими факторами. При этом высокие ставки по ипотеке продолжают ограничивать активность покупателей, делая рынок менее динамичным.

Что происходит на вторичном рынке недвижимости?

В 2025 году рынок вторичного жилья демонстрирует спокойствие, без резких колебаний, но с тенденцией к стагнации. Эксперты из ЦИАН отмечают, что цены в среднем останутся на уровне текущего года, хотя в отдельных сегментах возможна коррекция. Например, в Центральном федеральном округе, включая Москву, снижение составило менее 1% за последние месяцы, в то время как в пригородах и менее развитых районах падение достигает 1,5-2%.

По прогнозам аналитиков Домклик, динамика цен на вторичке замедляется, с разрывом между первичным и вторичным рынками, который сокращается.

Прогнозируемое падение в 5-10% касается преимущественно сегментов с низким спросом, таких как старые дома в малых городах или районы без развитой инфраструктуры. В этих местах объекты продаются медленнее, что заставляет владельцев предлагать скидки для ускорения сделок. Согласно отчету Росстата, объем ввода жилья в целом по стране за семь месяцев 2025 года снизился на 4%, что косвенно влияет на вторичный рынок, усиливая конкуренцию.

Основной фактор сдерживания - высокие ставки по ипотеке. В сентябре 2025 года среднерыночные ставки для вторичного жилья составляют около 21,24%, с постепенным снижением на 0,3-0,9 процентных пункта за неделю. Льготные программы ограничены, и их ставки начинаются от 1,9%, но доступны не всем. Из-за этого многие семьи откладывают покупки, что приводит к снижению спроса и, как следствие, к давлению на цены вторички. Аналитики из РБК Realty подчеркивают, что рынок находится под влиянием ключевой ставки ЦБ в 18%, что делает ипотеку заградительной для большинства.

Стоит ли продавать: мнение экспертов

Аргументы в пользу продажи сейчас опираются на текущую стабильность цен, которая может смениться более заметным снижением в ближайшие месяцы. Эксперты предупреждают о риске потери времени на поиск покупателя, если рынок продолжит охлаждаться. По данным Т-Ж, снижение ключевой ставки не привело к росту спроса, и цены могут корректироваться вниз в регионах.

Другой довод - возможность конвертировать недвижимость в более ликвидные активы. В условиях неопределенности многие владельцы предпочитают перевести средства в депозиты или другие инструменты с меньшими рисками, особенно если жилье приобреталось как инвестиция.

В регионах за пределами мегаполисов рынок слабее, с прогнозами снижения цен на 5-10% к концу года. В таких случаях продажа сейчас позволит избежать дальнейших потерь.

С другой стороны, аргументы против продажи подчеркивают влияние дорогой ипотеки. Без льгот для вторички покупатели ориентируются на новостройки или откладывают планы, что дает преимущество покупателям в переговорах.

Аналитики из Банки.ру считают, что в 2026 году ставки вернутся к 10-12%, оживив рынок и позволив ценам отыграть потери. Экономист Александр Разуваев в интервью Ленте.ру прогнозирует, что цены не снизятся в 2026 году, а ипотека станет доступнее.

Многое определяется характеристиками объекта. Ликвидные квартиры в престижных районах или с хорошей инфраструктурой всегда найдут спрос, поэтому их продажу лучше отложить до улучшения условий.

Кому продавать до конца 2025 года, а кому — подождать?

Решение о продаже зависит от конкретных обстоятельств, включая состояние жилья.

Кому продавать?

Владельцам в малых городах, планирующим переезд: цены могут снизиться на 5-10% в ближайшие месяцы, делая текущий момент оптимальным.

Собственникам проблемных объектов в неблагополучных районах или требующих ремонта: такие варианты и без того продаются медленно, а при низком спросе рискуют остаться невостребованными на годы.

Кому подождать?

Тем, у кого нет срочной нужды в средствах: в 2026 году снижение ставок оживит рынок, и цены вернутся к уровню 2024 года или вырастут на 3-7%.

Владельцам ликвидных объектов в центрах городов или новых домах с инфраструктурой: спрос на них стабилен, и сделка по более высокой цене возможна позже.

Рынок вторичной недвижимости в 2025 году остается сложным: в крупных городах цены стабильны, в малых — падают на 5–10%. Высокие ипотечные ставки в 21–22% ограничивают спрос, вынуждая продавцов предлагать скидки. В 2026 году ожидается снижение ставок до 10–12%, что оживит рынок и вернет цены к уровню 2024 года. Продажа сейчас выгодна для проблемных объектов или в регионах с низким спросом, но ликвидные квартиры лучше придержать до следующего года. Решение зависит от локации, состояния жилья и срочности сделки.