Ипотечный рынок 2025: что происходит со ставками и спросом

Рынок ипотеки в России переживает непростые времена. Ставки постепенно снижаются, но остаются высокими, а спрос на кредиты восстанавливается медленно. Разберем, что происходит с ипотечными ставками, как ведут себя банки и застройщики, и чего ждать от рынка жилья в ближайшие месяцы.

Ставки снижаются, но не для всех

К концу апреля 2025 года ипотечные ставки начали демонстрировать небольшое снижение. В начале мая 2025 года средняя ставка на новостройки опустилась до 26,94%, хотя еще недавно она превышала 28%. На вторичном рынке тоже заметна положительная динамика — ставка снизилась до 27,21%. Почему ставки начали корректироваться? На это повлияли несколько факторов.

• Клиенты держат на счетах рекордные 53,9 трлн рублей, что дает банкам возможность активнее выдавать ипотеку и снижать ставки, чтобы привлечь заемщиков.

• Центробанк сохраняет ключевую ставку на уровне 21%, что создает предсказуемую среду для банков. Это позволяет им осторожно смягчать условия кредитования.

• Финансовые компании стремятся удержать заемщиков, особенно в сегменте льготной ипотеки, где условия становятся более доступными.

Но даже с учетом снижения, ставки на высоком уровне, что делает ипотеку недоступной для многих.

Спрос на ипотеку: восстановление буксует

Активность покупателей на рынке жилья растет медленно. Высокие ставки и ужесточение условий по льготным программам, таким как «Семейная ипотека», тормозят восстановление спроса. Объемы выдачи ипотеки в 2025 году увеличиваются по сравнению с предыдущими месяцами, но все еще значительно уступают показателям начала 2024 года. На спрос влияют несколько ключевых факторов.

• Даже при небольшом снижении рыночные ипотечные ставки остаются запретительными для большинства заемщиков.

• Цены на недвижимость не падают, а доходы населения растут медленнее, чем стоимость квадратных метров.

• Льготная ипотека, которая активно поддерживала рынок в прошлом, теперь доступна ограниченному кругу заемщиков.

Эксперты сходятся во мнении, что без существенного снижения ставок до 14–15% или даже ниже 10% оживления на рынке ждать не стоит. Пока же ипотека остается дорогим удовольствием, и многие откладывают покупку жилья.

Цены на недвижимость: скидки и акции от застройщиков

Заметного снижения цен на новостройки в 2025 году не предвидится. Строительные компании, столкнувшись с падением спроса, делают ставку на точечные скидки и акции. Эта практика активно применяется с 2024 года, чтобы поддержать продажи в условиях слабого кредитного импульса.

Себестоимость строительства растет из-за удорожания материалов и рабочей силы, а новых проектов запускается меньше, что поддерживает цены на текущем уровне.

Субсидируемая ипотека продолжает стимулировать спрос на новостройки, что не дает ценам падать. До конца лета текущего года возможна лишь небольшая коррекция цен, но застройщики будут активно предлагать бонусы, рассрочки и другие маркетинговые инструменты, чтобы привлечь покупателей.

Чего ждать от ипотечного рынка?

Прогнозы экспертов не внушают оптимизма. Даже если Центробанк начнет смягчать денежно-кредитную политику, ипотечные ставки будут снижаться медленно — в пределах 1–2 процентных пунктов в ближайшие месяцы. При этом они останутся на уровне, который для большинства заемщиков будет считаться заградительным.

Ключевые ожидания выглядят так.

• Банки ориентируются не только на текущую ключевую ставку, но и на прогнозы ее изменения. Даже при смягчении политики ЦБ ипотека начнет дешеветь поэтапно.

• Базовый прогноз Центробанка не предполагает возвращения к низким ставкам до 2026 года.

• Адресные программы господдержки, такие как субсидируемая ипотека, будут играть ключевую роль в поддержании спроса.

Для оживления рынка необходимо не только снижение ставок, но и повышение ценовой доступности жилья. Пока же покупателям приходится рассчитывать на акции от застройщиков или ждать более благоприятных условий.

Что делать покупателям?

Если вы подходите под условия «Семейной ипотеки» или других субсидируемых программ, это может быть более выгодным вариантом, чем рыночная ипотека.

Активно пользуйтесь скидками и бонусами, которые активно снижают итоговую стоимость жилья. Высокие ставки означают большую переплату по кредиту, поэтому предварительно убедитесь, что ежемесячный платеж вписывается в ваш бюджет.

И не ждите сейчас резкого падения цен, так как рынок жилья стабилен, и существенного удешевления недвижимости в ближайшее время не предвидится.

Ипотечный рынок в 2025 году остается сложным для покупателей, но небольшие положительные сдвиги уже заметны.