Когда выгодно оформлять кредит на первоначальный взнос по ипотеке

Владислав Тихонов
Ведущий специалист по ипотечному кредитованию

Покупка жилья — важный шаг, требующий серьезных финансовых решений. Один из самых сложных вопросов для многих — где взять деньги на первоначальный взнос по ипотеке. Некоторые рассматривают возможность оформления потребительского кредита для этой цели. Но насколько это оправданно? Разберем, когда такой шаг будет выгодным, какие риски он несет, и стоит ли прибегать к кредиту на первоначальный взнос в 2025 году.

Когда кредит на первоначальный взнос оправдан?

Иногда оформление кредита для оплаты первоначального взноса по ипотеке действительно имеет смысл. Рассмотрим ситуации, в которых это решение может оказаться выгодным.

• Если вы можете оформить ипотеку с низкой ставкой, например по семейной программе до 6%, выгода от такой ипотеки может перекрыть затраты на потребительский кредит. Это особенно актуально, если вы уверены в скором увеличении доходов или планируете досрочно погасить кредит.
• Рост цен на недвижимость заставляет действовать быстро. Цены на жилье в России исторически растут, иногда плавно, следуя за инфляцией, а иногда — скачкообразно. Оформление кредита на первоначальный взнос позволяет купить квартиру раньше и, возможно, по более низкой цене, чем через несколько лет.
• Планируется рефинансирование в будущем, но при условии, если ключевая ставка Центробанка снизится, как прогнозируется (до 13–14% в 2026 году и до 7,5–8,5% в 2027 году). В этом случае рефинансирование позволит снизить проценты по кредиту и ипотеке, уменьшив общую финансовую нагрузку.

В этих случаях кредит на первоначальный взнос может стать инструментом, который поможет быстрее выйти на сделку. Но важно тщательно взвесить все риски.

Риски и недостатки такого решения

Кредит на первоначальный взнос — это всегда повышенный риск. Решение может обернуться финансовыми трудностями, если не учесть следующие моменты.

• Вам придется выплачивать одновременно и ипотеку, и потребительский кредит. Это увеличивает долю дохода, уходящую на платежи, и повышает вероятность просрочек. Потребительские кредиты, как правило, выдаются под более высокие проценты, чем ипотека, что дополнительно усложняет ситуацию.
• Переплата по двум кредитным продуктам (ипотеке и потребительскому кредиту) может значительно превысить стоимость жилья, если бы вы взяли только ипотеку с накопленным взносом.
• Ставки по потребительским кредитам на суммы от 500 тысяч рублей в большинстве банков составляют 30–35% годовых — в 2025 году. Это делает кредит дорогим удовольствием.

Банки с настороженностью относятся к клиентам, которые берут кредит на первоначальный взнос. Наличие действующего кредита увеличивает долговую нагрузку, что может привести к отказу в ипотеке или ужесточению условий, например повышению ставки. Все эти факторы делают кредит на первоначальный взнос скорее исключением, чем правилом. В большинстве случаев он усложняет финансовое положение, а не облегчает его.

Особенности ипотеки и кредитов в 2025 году

В 2025 году ситуация на рынке кредитования остается сложной. Ставки по потребительским кредитам высоки, а требования к первоначальному взносу по ипотеке ужесточаются. Например, по некоторым программам взнос может составлять 70% от стоимости жилья, что делает схему с кредитом на взнос менее привлекательной.

Другой момент в том, что ЦБ РФ с 2023 года активно ужесточает регулирование ипотечного рынка, вводя макропруденциальные надбавки. Эти меры направлены на снижение рисков для банков и заемщиков. Чем выше долговая нагрузка клиента или чем ниже первоначальный взнос, тем больше капитала банк должен зарезервировать для одобрения ипотеки. В результате банки стали строже оценивать заявки, особенно если у клиента уже есть другие кредиты.

Ранее некоторые заемщики оформляли потребительские кредиты на первоначальный взнос, но сегодня банки все чаще отказывают в ипотеке таким клиентам, чтобы избежать рисков просрочек. Поэтому перед подачей заявки важно проверить свой кредитный рейтинг и оценить долговую нагрузку. Это поможет понять, на каких условиях банк может одобрить ипотеку, и каков риск отказа.

Как принять решение?

Прежде чем брать кредит на первоначальный взнос, важно сделать несколько шагов.

• Рассчитайте, какую часть дохода вы сможете выделять на платежи по ипотеке и кредиту без ущерба для качества жизни.
• Составьте план досрочного погашения. Если вы уверены, что сможете быстро закрыть потребительский кредит, это снижает переплату и долговую нагрузку.
• Изучите актуальные ставки по ипотеке и кредитам, чтобы понять, насколько выгодно ваше решение.

Если у вас нет четкого плана или уверенности в стабильности доходов, лучше отложить покупку жилья и накопить на первоначальный взнос самостоятельно.

Подводим итоги

Брать кредит на первоначальный взнос по ипотеке — решение, которое требует тщательной подготовки и анализа. В некоторых случаях, например при доступе к льготной ипотеке или уверенности в скором рефинансировании, оно будет оправданным. Но высокие ставки, двойная долговая нагрузка и риск отказа в ипотеке делают этот путь скорее крайней мерой, чем разумным финансовым инструментом. В 2025 году, с учетом ужесточения требований банков и высоких процентов по кредитам, лучше рассмотреть альтернативные варианты, такие как накопления или государственные программы поддержки.

Бесплатная финансовая консультация

наши специалисты ответят на все финансовые вопросы

Получить консультацию