Продажа ипотечной квартиры в 2025 году

С 11 сентября 2024 года владельцы квартир в ипотеке получили право продавать их без досрочного закрытия кредита. Рассказываем, как это работает и кому подойдет.

Что изменилось в 2025 году?

Раньше продать квартиру в залоге у банка можно было только через аукцион. Теперь вы можете сделать это самостоятельно, как обычную собственность. Главное — соблюсти условия. Напишите заявление о продаже, и в течение 10 дней банк согласует процедуру и установит минимальную цену — ниже нее продавать нельзя. На всю сделку (продажа, оформление и погашение кредита) дается 4 месяца. При необходимости срок можно продлить, но банк пересмотрит минимальную цену. Деньги от продажи поступят на счет, указанный банком. Вы получите разницу между суммой продажи и остатком кредита (минус комиссии). Выгода для вас в том, что продаете квартиру по рыночной цене, а не через аукцион, где цена часто занижена. И не нужно срочно погасить кредит до сделки.

Когда продать квартиру не получится?

Закон запрещает самостоятельную продажу, если банк уже подал в суд, чтобы взыскать вашу квартиру, или вы находитесь в процессе банкротства. Когда квартира заложена по нескольким кредитам (например, ипотека + заем под залог недвижимости) или на квартиру оформлено более одной ипотеки, продать жилье по такой схеме не получится. При продаже ипотечного жилья в 2025 году учитывайте следующие моменты. 

Важно: если не уложитесь в 4 месяца, договоритесь с банком о продлении — иначе он может отказать в сделке. Новые правила дают больше свободы, но требуют четкого следования процедуре. Прежде чем принимать решение, оцените сроки, риски и проконсультируйтесь с банком.

В каких случаях заемщику нельзя будет продать ипотечное жилье?

Существует ряд ситуаций, при которых заемщик не сможет продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Эти условия закреплены в законодательстве и направлены на защиту интересов кредиторов. Всего предусмотрено пять случаев.

• Если кредитная организация обратилась в суд с требованием обратить взыскание на предмет залога, продать такую недвижимость самостоятельно не удастся.

• Когда заемщик признан банкротом (внесудебно или через суд) либо начата процедура банкротства самого банка-кредитора.

• Квартира выступает обеспечением сразу нескольких кредитов, она включается в конкурсную массу и становится обеспечением всех долгов заемщика.

• Если квартира уже находится в залоге по другой ипотеке, провести сделку без согласия всех сторон нельзя.

• Заемщик уже подавал заявление о реализации квартиры, получил согласие банка, но затем передумал, повторно продать недвижимость не удастся.

Как самостоятельно продать ипотечную квартиру в 2025 году?

Для реализации недвижимости заемщику необходимо следовать определенному алгоритму. Для начала нужно направить заявление в банк. Это можно сделать заказным письмом с уведомлением либо способом, предусмотренным кредитным договором. Важно убедиться, что банк получил заявление.

Кредитная организация в течение 10 рабочих дней рассматривает обращение и направляет уведомление о согласии или отказе. Если получено согласие, в документе будут указаны минимальная цена продажи и реквизиты счета для зачисления средств. С момента получения согласия заемщику дается 4 месяца на поиск покупателя и регистрацию сделки в Росреестре. Но учитывая время на регистрацию, фактический срок сокращается до 3,5 месяцев.

Покупатель должен перечислить деньги на счет, указанный банком. После поступления средств в банк, Росреестр снимает обременение с недвижимости, и это занимает до 3 рабочих дней.

Для чего все это сделано?

Продажа залоговой недвижимости через заемщика выгодно как банку, так и самому должнику. Кредитная организация не тратит время и средства на продажу квартиры.

И Заемщик, как правило, заинтересован в продаже по максимальной стоимости, что позволяет выручить на 10-20% больше средств. Разница между долгом и вырученной суммой может использоваться, например, в качестве первоначального взноса на покупку другой недвижимости. Но если за отведенное время покупатель не будет найден, заемщику придется продолжать выплачивать ипотеку в соответствии с договором.